Los dueños y desarrolladores casi siempre piden un precio por pie cuadrado. Es una pregunta razonable, y para una casa sirve al menos como guía. Para un edificio comercial deja de funcionar rápido. Un local de bloque de un piso, con la inspección limpia y la losa en su lugar, no se parece en nada a una oficina de concreto de dos pisos con losa postensada, un tanque de combustible atrás y un estacionamiento que hay que quitar. Esto es lo que los separa.
Lo que más pesa
Qué mueve el precio de una demolición comercial
| Concepto | Normalmente cuesta menos | Normalmente cuesta más |
|---|---|---|
| Estructura | Un piso, bloque de concreto o acero liviano, techo sencillo. | Varios pisos, concreto vaciado en sitio, losas postensadas, paneles prefabricados o acero pesado. |
| Asbesto | La inspección sale limpia o con cantidades pequeñas. | Hay que removerlo antes de demoler, muchas veces en el techo, las losetas y el pegamento del piso, el aislamiento de tuberías o el compuesto de las paredes. |
| Bajo tierra | La losa y las zapatas se quedan, o se sacan a poca profundidad. | Retiro completo de cimientos, cabezales de pilotes, vigas de amarre, tanques viejos, escombros enterrados o zapatas de un edificio anterior. |
| Sitio y acceso | Lote abierto, con espacio para los equipos y para cargar los camiones dentro del sitio. | Edificio pegado a la línea del lote, calle con mucho tráfico, cierre de acera o de carril, vecinos que siguen abiertos durante el trabajo. |
| Pavimento y elementos del sitio | El estacionamiento y la jardinería se quedan. | Hay que quitar el asfalto, los bordillos, los postes de luz, los letreros, los cercados de basura y las estructuras de servicios. |
| Calendario | Horario normal, una sola movilización continua. | Trabajo de noche o fines de semana, por fases alrededor de inquilinos, o una fecha fija ligada a un cierre o al inicio de una obra. |
Casi nunca un solo factor define el precio. Tres o cuatro del lado derecho de esta tabla es lo que hace que un presupuesto comercial sea varias veces otro.
Antes de tumbar nada
Costos que aparecen antes de empezar la demolición
Buena parte de un presupuesto comercial se gasta antes de que la excavadora toque el edificio:
La inspección y el aviso de asbesto
Todo edificio comercial necesita una inspección completa de asbesto y un aviso por escrito presentado al menos 10 días hábiles antes de demoler, aunque la inspección no encuentre nada. El aviso se presenta al programa de asbesto del condado y lleva un cargo.
La remoción, si la inspección lo encuentra
El asbesto que pasa las cantidades reguladas lo tiene que retirar un contratista de remoción licenciado antes de la demolición. En edificios antiguos esto puede ser una parte grande del total, así que haga la inspección temprano.
Otros materiales peligrosos
Los tubos fluorescentes y los balastos viejos, los termostatos de mercurio, el refrigerante del aire acondicionado, el aceite de elevadores hidráulicos, las trampas de grasa y los químicos que quedaron tienen sus propias reglas de disposición. Una antigua gasolinera, un taller mecánico o una tintorería es otra conversación.
Servicios
Los edificios comerciales muchas veces tienen un servicio eléctrico más grande, un transformador en la propiedad, una línea aparte contra incendios y válvulas antirretorno. Cada uno hay que desconectarlo, retirarlo o taparlo, y juntar las cartas para el permiso.
Permisos y controles en el sitio
Los cargos del permiso de demolición, los permisos para usar la vía pública o cerrar un carril, la cerca de obra, el control del polvo y, en sitios que afectan un acre o más, un permiso de aguas pluviales y controles de erosión.
Estructuras que hay que preguntar
Tres cosas que cambian el método, y el precio
Concreto postensado
Muchos estacionamientos y edificios de concreto en el sur de Florida usan losas postensadas. Los cables de acero adentro están bajo mucha tensión, y cortarlos mal es peligroso. Desarmar una necesita una secuencia diseñada por un ingeniero, y toma más tiempo que una losa convencional.
Tanques bajo tierra
Un tanque viejo de combustible o de aceite cambia el trabajo. Retirarlo tiene sus propias reglas y contratistas, y si la tierra alrededor está contaminada, la limpieza es un alcance aparte de la demolición.
Paredes compartidas y edificios pegados
En una plaza comercial o en una cuadra del centro, el edificio que se va a tumbar puede compartir una pared con otro que se queda. Separarlos con cuidado, y proteger e impermeabilizar la pared que queda, requiere trabajo a mano y se cotiza así.
Cómo leer un presupuesto
Lo que debe dejar claro un presupuesto de demolición comercial
Cuando dos presupuestos están muy lejos uno del otro, casi siempre es porque no cubren el mismo trabajo. Revise que cada uno diga:
Incluido o claramente excluido
- El permiso, quién lo saca y quién paga los cargos
- La inspección, el aviso y la remoción de asbesto, con la cantidad que se asume
- La desconexión de servicios, el tapado del alcantarillado y la línea contra incendios
- El retiro de la losa, las zapatas y los cimientos, y a qué profundidad
- El pavimento, los bordillos, los postes de luz y los elementos del sitio
- El relleno, la nivelación y cómo queda el terreno al final
Muchas veces se queda fuera, así que pregunte
- Tanques bajo tierra o tierra contaminada
- Asbesto adicional a lo que mostró la inspección
- Cierres de carril, policía o control de tráfico
- Los cargos de las compañías de servicios por retirar sus equipos
- Trabajo de noche o en fines de semana
Un número real
Cómo conseguir un presupuesto comercial con el que pueda planificar
Haga primero la inspección de asbesto
Sin ella, cada contratista está adivinando lo más incierto del trabajo. Con ella, todos cotizan la misma remoción.
Comparta lo que tenga
Los planos del edificio, cualquier informe ambiental de una compra o un préstamo, y el plano de lo que se va a construir después. Los planos viejos que muestran los cimientos son especialmente útiles.
Decida cómo debe quedar el sitio
Con o sin losa, zapatas fuera o cortadas bajo el nivel del suelo, pavimento fuera o en su lugar, nivelación básica o listo para una base nueva. Póngalo por escrito para que todos coticen hasta el mismo punto.
Recorra el sitio con cada contratista
El acceso, los vecinos, los cables aéreos y lo que hay en el techo no aparecen en un plano.
Compare el alcance, después el precio
Ponga los presupuestos lado a lado, punto por punto, antes de comparar los totales, y pida por escrito una partida para lo que nadie puede ver todavía.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la demolición comercial por pie cuadrado en el sur de Florida?
No hay un número por pie cuadrado que funcione para edificios comerciales. La estructura, la remoción de asbesto, lo que hay que sacar bajo tierra, el acceso y el pavimento pueden hacer que un edificio cueste varias veces más que otro del mismo tamaño. El único número confiable es un presupuesto por escrito después de visitar el sitio y hacer la inspección de asbesto.
¿Los edificios comerciales necesitan una inspección de asbesto antes de demoler?
Sí. En Florida, los edificios comerciales necesitan una inspección completa de asbesto y un aviso de demolición por escrito presentado al menos 10 días hábiles antes de empezar, aunque no se encuentre asbesto. En los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach el aviso se presenta al programa local de asbesto.
¿Por qué los presupuestos de demolición comercial varían tanto?
Casi siempre porque no cubren el mismo trabajo. Un presupuesto puede incluir la remoción de asbesto, el retiro de cimientos y el pavimento, y otro dejarlos fuera. Compare el alcance punto por punto, y asegúrese de que todos asuman el mismo estado final del sitio.
¿Cuánto tarda en empezar una demolición comercial?
El aviso de asbesto de 10 días hábiles es el mínimo, y la remoción, las desconexiones de servicios y la revisión del permiso muchas veces toman más. Empezar temprano la inspección y las solicitudes de servicios es la mejor forma de cumplir el calendario.
Este artículo es información general. Los requisitos de asbesto, permisos y medio ambiente varían según la ciudad y el condado y cambian con el tiempo. Confirme las reglas vigentes para su propiedad con el departamento de construcción y el programa de asbesto del condado.