Los propietarios del sur de Florida enfrentan huracanes, inundaciones e incendios, y también edificios antiguos que a veces el gobierno local declara inseguros. En cada caso, la demolición puede ser la respuesta correcta, pero hacerla en el orden equivocado puede costarle dinero del seguro, traer multas o hacerle perder un plazo legal. Esta guía explica los pasos típicos. Su póliza de seguro, su ajustador y el funcionario de construcción local tienen la última palabra sobre su propiedad.
Después de daños por tormenta o incendio
Qué hacer, en orden
Ponga todo a salvo
Mantenga a las personas lejos de las estructuras dañadas. Llame al 911 si hay peligro inmediato y contacte a las compañías de electricidad y gas por cables caídos o fugas.
Documente todo
Tome fotos y video de todos los daños, por dentro y por fuera, antes de mover o retirar nada. Lleve una lista escrita de lo dañado.
Avise a su compañía de seguros
Presente el reclamo lo antes posible y pregunte qué necesita ver el ajustador antes de empezar la limpieza o la demolición.
Evite más daños
Normalmente se esperan reparaciones temporales, como lonas, tapiar ventanas y sacar el agua, para evitar más daños. Guarde todos los recibos.
Espere al ajustador cuando sea posible
Salvo que el edificio sea un peligro inmediato, evite demoler hasta que el ajustador inspeccione los daños y usted entienda lo que cubre su póliza.
Pida un alcance por escrito y el permiso
Un contratista licenciado define qué debe demolerse, saca el permiso de demolición y coordina la desconexión de servicios. Una emergencia puede cambiar el orden, pero no la necesidad de documentar.
Seguro
Preguntas para su seguro antes de demoler
Cada póliza es distinta. Estas son las preguntas que vale la pena hacerle a su agente o ajustador:
¿Está cubierta la remoción de escombros?
Muchas pólizas incluyen cierta cobertura para retirar los escombros de daños cubiertos, a veces con un límite aparte.
¿Hay cobertura de ordenanza o ley?
Cuando el código de construcción le obliga a demoler partes no dañadas o a reconstruir según el código actual, la cobertura de ordenanza o ley (ordinance or law) puede ayudar a pagarlo.
¿Y los daños por inundación?
Las pólizas comunes de propietario normalmente excluyen las inundaciones. Los daños por inundación suelen cubrirse con una póliza de seguro contra inundaciones aparte.
¿Qué documentación necesitan?
Pregunte qué fotos, presupuestos, facturas y permisos necesita la aseguradora, y pida el alcance del contratista por escrito.
Zonas inundables
La regla del daño sustancial
Qué es
En zonas con riesgo de inundación, si el costo de reparar un edificio es igual o mayor a aproximadamente el 50 por ciento de su valor de mercado, normalmente se considera que tiene un daño sustancial.
Por qué importa
Un edificio con daño sustancial en general debe cumplir las normas actuales para zonas inundables, lo que muchas veces significa elevarlo, o demolerlo y reconstruir.
Quién decide
El administrador local de zonas inundables toma la decisión. Consulte a su ciudad o condado temprano, porque eso puede definir si conviene reparar o demoler.
Órdenes de estructura insegura
Si declaran inseguro su edificio
Las ciudades y los condados pueden declarar inseguro un edificio por daños de tormenta o incendio, deterioro u obras sin permiso. En Miami-Dade, los dueños pueden apelar ante el Panel de Apelaciones de Estructuras Inseguras del condado. El condado de Broward y muchas ciudades tienen sus propias juntas y procesos para estructuras inseguras.
Lea el aviso con cuidado
Anote la infracción, la acción requerida (reparar o demoler), el plazo y cómo apelar. Los plazos son estrictos.
Decida: reparar, demoler o apelar
Pida a un contratista que evalúe si la reparación es realista. Si no está de acuerdo con la decisión, el aviso explica sus derechos de apelación.
Saque el permiso antes del plazo
Un permiso de demolición o reparación le muestra al departamento de construcción que está actuando. Consulte con la oficina de estructuras inseguras sobre cualquier prórroga.
No deje que venza
Si el dueño no hace nada, el gobierno puede demoler el edificio por su cuenta y cobrar el costo con gravámenes, además de multas.
Cierre el caso
Después de la demolición, asegúrese de que el permiso tenga inspección final y de que el caso de estructura insegura quede cerrado oficialmente, incluidas las tarifas.
Condiciones especiales
Qué hace distinta la demolición de una estructura dañada
Estructuras inestables
Los edificios parcialmente colapsados o debilitados por el fuego se demuelen en una secuencia planificada, a menudo de afuera hacia adentro, para evitar un colapso descontrolado.
Escombros mojados y mezclados
Los escombros de inundaciones e incendios pesan más, son más difíciles de separar y a veces necesitan una disposición especial.
Investigaciones de incendio
Después de un incendio, puede que los bomberos o la aseguradora tengan que liberar el sitio antes de empezar la demolición.
El asbesto sigue aplicando
Los edificios dañados todavía pueden tener asbesto. Las reglas de inspección y aviso aplican a los edificios regulados incluso después de un desastre.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Puedo demoler mi casa dañada por la tormenta antes de que venga el ajustador del seguro?
Normalmente no debería. Documente los daños con fotos y video y espere al ajustador, salvo que la estructura sea un peligro inmediato. En una emergencia, trabaje con el funcionario de construcción y guarde registros completos, porque demoler antes de tiempo puede hacer más difícil probar su reclamo.
¿El seguro de propietario paga la demolición después de un huracán?
Depende de su póliza. Muchas pólizas cubren la remoción de escombros de daños cubiertos, y la cobertura de ordenanza o ley puede ayudar cuando el código exige demoler. Los daños por inundación normalmente solo los cubre una póliza de inundación aparte. Pregunte a su agente o ajustador qué incluye su póliza.
¿Qué pasa si la ciudad declara inseguro mi edificio?
Recibe un aviso que explica la infracción, la acción requerida y el plazo. Puede reparar, demoler o apelar. En Miami-Dade, las apelaciones van al Panel de Apelaciones de Estructuras Inseguras del condado. Si el dueño no hace nada, el gobierno puede demoler el edificio y poner un gravamen sobre la propiedad por el costo.
¿Necesito permiso para una demolición de emergencia?
Una emergencia puede cambiar el orden normal, pero igual se requieren documentación y aprobaciones. Contacte al funcionario de construcción local, que puede autorizar medidas de emergencia, y cuente con completar los trámites del permiso.
¿Qué es la regla del 50 por ciento en las zonas inundables de Florida?
En zonas con riesgo de inundación, si el costo de reparación es igual o mayor a aproximadamente el 50 por ciento del valor de mercado del edificio, en general se considera que tiene daño sustancial y debe cumplir las normas actuales para zonas inundables. Eso muchas veces significa elevar el edificio o demolerlo y reconstruir. El administrador local de zonas inundables toma la decisión.
Esta guía es información general, no asesoría legal ni de seguros. La cobertura depende de su póliza, y los requisitos varían según la jurisdicción. Hable con su agente o ajustador de seguros y con el funcionario de construcción local sobre su propiedad.