La mayoría de las discusiones en una demolición no son por el trabajo. Son por algo que nadie esperaba, y por quién lo paga. La forma de evitar esa pelea es hablar de lo desconocido antes de firmar el contrato, no después de que la excavadora lo encuentre. Así manejamos cada trabajo: buscamos lo que se puede ver, decimos claramente lo que no, y acordamos de antemano cómo se maneja cualquier cosa nueva.
Bajo tierra
Lo que puede estar escondido debajo de la propiedad
Tanques viejos
A veces aparecen tanques de combustible o de agua de hace décadas al sacar la losa o excavar el patio. Hay que manejarlos correctamente, y a veces hacerles pruebas, antes de seguir.
Concreto extra
Una losa debajo de la losa, zapatas viejas y gruesas, patios enterrados o escombros de una demolición anterior. Más concreto significa más trabajo de romper y más viajes de camión.
Un séptico del que nadie habló
Muchas casas viejas del sur de Florida se conectaron al alcantarillado en algún momento, pero el tanque séptico viejo puede seguir enterrado. Hay que anularlo correctamente, con su propio permiso.
Líneas desconocidas
Líneas viejas de agua, gas, electricidad o riego que no aparecen en ningún plano. Antes de excavar se piden las ubicaciones de servicios, pero las líneas privadas dentro de la propiedad no siempre están marcadas.
Dentro del edificio
Lo que puede estar escondido en paredes, pisos y techos
Asbesto
Los pisos viejos, el pegamento negro, la textura del techo, el yeso o el forro de los ductos pueden tener asbesto. Si aparece después de empezar, el trabajo se detiene hasta que se pruebe y lo maneje un contratista de remoción con licencia.
Ampliaciones sin permiso
Un garaje convertido o un cuarto atrás que nunca tuvo permiso puede complicar el permiso, el plano de agrimensura y el alcance.
Daños ocultos
Comején, podredumbre o daño por agua que hacen más grande una demolición parcial, porque lo que se iba a quedar no puede quedarse.
Cosas que quedaron
Muebles, químicos, pintura, gomas o un ático lleno de cosas. Todo lo que no es parte del edificio puede sumar acarreo y disposición.
Alrededor del trabajo
Lo que puede cambiar el calendario, no solo el trabajo
Servicios todavía activos
Si la electricidad, el gas o el agua no están desconectados cuando llega el equipo, el trabajo espera. Las desconexiones tienen sus propios tiempos, y la tapa del alcantarillado necesita un plomero y una inspección.
Comentarios del permiso
Los revisores pueden pedir más documentos, un plano de agrimensura nuevo o aclaraciones. Cada ronda suma tiempo antes de que se emita el permiso.
La casa de al lado
Una pared del vecino en el lindero, una cerca compartida o una estructura frágil cerca pueden significar más trabajo a mano y más protección de lo esperado.
El clima
Las lluvias fuertes y los avisos de tormenta pueden detener el trabajo con máquinas y el acarreo. En temporada de huracanes, un sitio abierto también se tiene que asegurar antes de una tormenta.
Planear con tiempo
Cómo planea un buen contratista lo desconocido
Mirar antes de cotizar
Recorrer la propiedad, revisar el historial de permisos y los registros de la propiedad, y preguntarle al dueño qué sabe de trabajos pasados, tanques o sépticos.
Probar lo que se puede probar
Una inspección de asbesto antes del presupuesto, no después de abrir las paredes, convierte lo más incierto en una partida conocida.
Escribir lo que se supone
Un alcance claro dice qué está incluido, qué está excluido y qué supone el precio, como una sola losa de grosor normal y ningún tanque enterrado.
Usar asignaciones para lo que nadie ve
Una asignación es un monto fijo en el contrato para algo desconocido específico. Si no hace falta, no se gasta. Si hace falta, ya acordaron cómo se maneja.
Poner los cambios por escrito primero
Si aparece algo nuevo, el equipo para en esa parte, lo documenta con fotos y usted recibe una orden de cambio por escrito para aprobar antes de empezar el trabajo extra.
Comparar presupuestos
Preguntas que sacan las sorpresas antes de firmar
| Concepto | Pregunte | Por qué importa |
|---|---|---|
| ¿Qué supone el precio? | Un presupuesto que supone que no hay nada enterrado puede parecer más barato que uno honesto sobre lo que podría haber | |
| ¿Incluye quitar la losa y las zapatas? | Algunos presupuestos llegan solo hasta la superficie de la losa | |
| ¿Quién hace la prueba de asbesto? | Probar primero evita una parada sorpresa a mitad del trabajo | |
| ¿Cómo se cobra lo desconocido? | Las asignaciones o precios por unidad acordados de antemano son mejores que un número inventado el día que aparece algo | |
| ¿Cómo funcionan las órdenes de cambio? | Usted quiere una orden de cambio por escrito, aprobada por usted, antes de cualquier trabajo extra | |
| ¿Qué pasa con el calendario? | Pregunte cómo una sorpresa afecta los tiempos, no solo el precio |
Dos presupuestos que parecen muy distintos muchas veces suponen cosas distintas. Las preguntas de arriba normalmente explican la diferencia.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Qué puede subir el costo de una demolición después del presupuesto?
Las causas más comunes son condiciones ocultas: tanques enterrados o concreto extra, asbesto detrás de las paredes o bajo el piso, un séptico viejo, ampliaciones sin permiso, más escombros de lo esperado, o protección para una estructura vecina. Un buen contrato dice cómo se maneja cada una antes de empezar.
¿Qué es una asignación en un contrato de demolición?
Un monto fijo para algo desconocido específico, como un posible tanque enterrado o concreto extra. Si no se encuentra, la asignación no se usa. Si se encuentra, ya acordaron cómo se maneja, así que no hay discusión a mitad del trabajo.
¿Qué es una orden de cambio?
Un acuerdo por escrito para cambiar el alcance, el precio o el calendario después de firmar el contrato. En una demolición, debe describir lo que se encontró, incluir fotos y estar aprobada por usted antes de empezar el trabajo extra.
¿Cómo evito sorpresas en una demolición?
Cuente lo que sabe de la propiedad, pida una inspección de asbesto antes del presupuesto, pregunte qué supone el precio y asegúrese de que el contrato explique cómo se manejan lo desconocido y los cambios.
¿Qué pasa si se encuentra asbesto durante la demolición?
El trabajo en esa área se detiene. Se prueba el material, y si tiene asbesto, un contratista de remoción con licencia lo quita antes de seguir con la demolición. Hacer la prueba antes de empezar evita este retraso.
¿Se puede dejar un tanque séptico viejo enterrado?
No tal como está. Un tanque séptico viejo se tiene que anular correctamente, normalmente vaciándolo y rellenándolo o sacándolo, con su propio permiso. Es una de las sorpresas más comunes en los lotes viejos del sur de Florida.
Este artículo es información general. Cada propiedad es distinta, y lo que se encuentra durante una demolición depende de la historia del edificio. Hable con su contratista sobre lo que supone su presupuesto y cómo se maneja lo desconocido antes de firmar.