Las casas abandonadas no solo son feas. Atraen invasores, ratas y basura tirada, acumulan agua estancada, y en una tormenta un techo suelto o un carport podrido puede terminar en la casa de al lado. La buena noticia es que los departamentos de construcción del sur de Florida tienen herramientas reales para atenderlas. La mala noticia es que el proceso funciona con avisos, plazos y audiencias, así que avanza más lento de lo que quisiera cualquiera que vive al lado. Saber a quién llamar y qué pedir hace una gran diferencia.
Dos tipos de problema
¿Violación de código o estructura insegura?
El primer paso es saber qué tipo de problema está reportando, porque van a personas distintas y terminan en lugares distintos.
Violaciones de código
Patios con monte, basura, una piscina convertida en charca, ventanas rotas, una puerta sin asegurar. Cumplimiento de códigos los maneja con avisos y multas, y la meta es que el dueño limpie y asegure la propiedad.
Estructuras inseguras
Un edificio que es peligroso: un techo que se cae, estructura podrida, daño por fuego, paredes que se pueden caer. El funcionario de construcción lo declara inseguro según el Código de Construcción de Florida y ordena al dueño que lo repare o lo demuela. Este es el camino que puede terminar con el edificio en el suelo.
Muchas veces, las dos
Una casa abandonada por mucho tiempo suele tener los dos tipos de problema. Reporte lo que ve y deje que los inspectores decidan qué proceso aplica. Mencione cualquier cosa estructural, como un techo hundido o una pared que se está abriendo, para que llegue al lado de construcción.
A quién llamar
Dónde reportar una casa abandonada o insegura
| Concepto | Quién lo maneja y cómo contactarlo |
|---|---|
| Ciudad de Miami | Llame al 311, escriba a la oficina de estructuras inseguras de la ciudad o contacte la oficina de su vecindario (NET). La ciudad dice que la inspección se hace dentro de diez días. Las propiedades de la ciudad tienen números de folio que empiezan con 01. |
| Miami-Dade no incorporado | Llame al 311 para reportar el problema. El condado exige que las estructuras vacías en zonas no incorporadas estén aseguradas en todo momento, y el dueño paga los costos de cumplimiento del condado, incluido asegurar la propiedad. |
| Otras ciudades de Miami-Dade | Cada una de las 34 ciudades tiene su propio departamento de cumplimiento de códigos y de construcción. Empiece por la oficina de cumplimiento de códigos de la ciudad o su línea 311. |
| Broward no incorporado | La División de Código de Construcción del condado de Broward maneja los edificios abandonados en las zonas no incorporadas y en las ciudades que contratan al condado para sus servicios de construcción. En el resto de Broward, contacte a la ciudad donde está la propiedad. |
| Palm Beach no incorporado | Cumplimiento de Códigos del condado de Palm Beach recibe quejas por teléfono o por correo electrónico. Pide su nombre y su dirección, la dirección de la propiedad y una descripción del problema. |
| Ciudades de Palm Beach | Cada ciudad tiene su propia oficina de cumplimiento de códigos. West Palm Beach, Boca Raton, Delray Beach y las demás reciben las quejas directamente. |
¿No sabe si una propiedad está dentro de una ciudad? Búsquela en el sitio del tasador de propiedades del condado. El registro muestra el municipio, o dice que la propiedad no está incorporada.
La ley de Florida
Por qué su queja anónima no llegó a nada
Tiene que dar su nombre y su dirección
Desde 2021, la ley de Florida dice que un inspector de códigos no puede empezar un caso por una queja anónima. La persona que reporta tiene que darle primero su nombre y su dirección al gobierno local. Muchos vecinos llaman, no dejan su nombre y nunca vuelven a saber nada. Casi siempre es por esto.
La excepción
Los inspectores sí pueden actuar por su cuenta o por un aviso anónimo cuando tienen razones para creer que la violación es una amenaza inminente para la salud, la seguridad o el bienestar público. Un edificio que se puede caer sobre una acera o una piscina abierta sin cerca pueden calificar. Dígalo con claridad cuando lo reporte.
Qué incluir
La dirección exacta, lo que ha visto y desde cuándo, fotos tomadas desde su propiedad o desde la calle, y lo que la hace peligrosa: una puerta abierta, un techo hundido, una piscina sin cerca, gente entrando y saliendo. Nunca entre a la propiedad para tomar fotos.
Después del reporte
Qué pasa después, paso a paso
Inspección
Un inspector visita la propiedad y decide si hay una violación de código, una estructura insegura o las dos.
Aviso al dueño
El dueño registrado recibe un aviso con las violaciones y un plazo. En una estructura insegura, el aviso le ordena asegurar el edificio y después repararlo o demolerlo. En la Ciudad de Miami, a los dueños se les indica tapar ventanas y puertas con madera contrachapada y asegurar la propiedad mientras avanza el caso.
Reparación o demolición por el dueño
Si el dueño contrata a un profesional de diseño y a un contratista, saca los permisos y hace el trabajo a tiempo, el caso se cierra. En la Ciudad de Miami, si el funcionario de construcción determina que la estructura tiene más de 50% de daño, hay que demolerla, y el dueño necesita un permiso de demolición total para hacerlo.
Una audiencia si el dueño no actúa
Los casos que no se resuelven van a una junta o audiencia de estructuras inseguras. La Junta de Estructuras Inseguras del condado de Miami-Dade se reúne una vez al mes, las casas unifamiliares y los dúplex de zonas no incorporadas de Miami-Dade van a un panel de apelación aparte, la Ciudad de Miami tiene sus propias audiencias, y la Junta de Estructuras Inseguras del condado de Broward se reúne el tercer lunes de cada mes. La junta o el panel emite una orden con plazos.
El gobierno interviene
Si el dueño sigue sin cumplir, el gobierno puede asegurar o demoler el edificio por su cuenta y cobrarle al dueño. El condado de Broward lo dice claramente: el edificio se puede demoler y se le cobra al dueño. Los costos que no se pagan normalmente se convierten en un gravamen sobre la propiedad.
Expectativas realistas
Por qué tarda tanto, y qué ayuda
El dueño recibe aviso y una oportunidad de arreglarlo
Los dueños tienen derecho al debido proceso, así que cada paso viene con aviso y plazo. Los dueños que viven fuera del estado, que murieron sin que se abriera la sucesión o que son una compañía que ya no existe hacen cada aviso más lento.
Normalmente se intenta reparar primero
La demolición es el final del camino, no el primer paso. Si el edificio se puede reparar, al dueño normalmente se le da la oportunidad de hacerlo.
Más reportes ayudan
Una queja es un caso. Varias quejas con nombre de distintos vecinos, con fotos a lo largo del tiempo, muestran que el problema no se va. Pida el número de caso cuando reporte y úselo cada vez que haga seguimiento.
Vaya a la audiencia
Las audiencias de estructuras inseguras son públicas. Los vecinos pueden asistir, y unas cuantas personas describiendo lo que viven al lado de la casa pueden pesar.
Proteger su propia casa
Cuando la casa de al lado es un peligro para la suya
Avísele al dueño por escrito
Si un árbol muerto, un techo suelto o una pared que se desmorona amenaza su propiedad, mándele al dueño registrado una carta describiéndolo, con fotos. La dirección postal está en el sitio del tasador de propiedades. Un aviso por escrito puede importar después si algo se cae.
Antes de una tormenta
Reporte techos sueltos, cobertizos y escombros antes de la temporada de huracanes, no la semana en que viene una tormenta. Pregunte si el inspector lo considera una amenaza inminente.
Si la terminan demoliendo
Una demolición al lado es otra preocupación: polvo, vibración y las máquinas cerca de su cerca. Así protege un contratista cuidadoso a los vecinos.
Para inversionistas
Comprar una propiedad con un caso de estructura insegura o gravámenes
Las casas en mal estado con casos abiertos muchas veces se venden con descuento. Pueden ser buenos negocios, pero solo si sabe exactamente lo que viene con ellas.
Haga una búsqueda de gravámenes municipales
Una búsqueda de título no lo encuentra todo. Una búsqueda de gravámenes municipales revisa con la ciudad y el condado si hay violaciones de código, permisos abiertos o vencidos, cargos especiales y cuentas de servicios sin pagar que pueden no aparecer en los registros de propiedad. Pregunte específicamente por casos abiertos de estructura insegura.
Las multas registradas se vuelven gravámenes sobre el terreno
Según la ley de Florida, una orden registrada que impone una multa de código se convierte en un gravamen sobre el terreno donde está la violación. Las multas pueden seguir corriendo cada día hasta que se corrija la violación. La protección del homestead puede impedir una ejecución sobre la casa de un dueño, pero esa protección no le sirve a un inversionista.
El vendedor tiene que decírselo, pero revíselo igual
Si una propiedad se vende mientras hay un caso de código pendiente, la ley de Florida obliga al vendedor a informarlo por escrito, darle al comprador copias de los avisos y decirle que será responsable de cumplir. No hacerlo crea una presunción de fraude, pero el caso no desaparece. El nuevo dueño recibe un tiempo razonable para corregir la violación.
La orden no se detiene por la venta
Una orden de estructura insegura y sus plazos se quedan con el edificio. Si lo compra, el reloj ahora es suyo. Pregunte en el departamento de construcción en qué está el caso, qué tendría que hacer y si se puede pedir una extensión. La Ciudad de Miami, por ejemplo, dice que se puede dar una única extensión cuando la solicitud tiene mérito.
Presupueste el pago
Los gravámenes y los cargos del caso normalmente hay que pagarlos antes de cerrar el caso. En la Ciudad de Miami, los cargos del gravamen en un caso de demolición se tienen que pagar completos antes de cerrar el caso de estructura insegura. Muchos gobiernos locales también tienen una forma de pedir una reducción de las multas una vez corregida la violación.
La demolición puede cerrar el caso
Cuando el edificio no se puede salvar, una demolición con permiso hecha por un contratista licenciado muchas veces es la forma más rápida de resolver el caso y convertir una propiedad problemática en un lote limpio y edificable.
Si le llegó el aviso
¿Es dueño de la casa? Actúe antes de la audiencia
Lea primero el plazo
Responda dentro del tiempo que dice el aviso. Dejarlo pasar es la forma en que un caso termina en una audiencia con una orden que usted no pudo influir.
Asegúrela de inmediato
Tapar y asegurar el edificio muestra buena fe y lo protege de responsabilidad mientras decide qué hacer.
Consiga un número real
Pida un presupuesto de reparación y un precio firme de demolición, para poder decirle al departamento de construcción qué camino va a tomar y cumplirlo.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Cómo reporto una casa abandonada en Miami-Dade?
Si está en la Ciudad de Miami, llame al 311 o contacte la oficina de estructuras inseguras de la ciudad, que dice que inspecciona dentro de diez días. En las zonas no incorporadas de Miami-Dade, llame al 311. En las demás ciudades, contacte la oficina de cumplimiento de códigos de esa ciudad. Dé su nombre y su dirección, o puede que no abran el caso.
¿Puedo reportar una violación de código de forma anónima en Florida?
No, si quiere que abran un caso. Desde 2021, la ley de Florida prohíbe que los inspectores de códigos empiecen un caso por una queja anónima, a menos que el inspector crea que la violación es una amenaza inminente para la salud, la seguridad o el bienestar público.
¿La ciudad puede demoler una casa abandonada?
Sí. Si un edificio se declara estructura insegura y el dueño no lo repara ni lo demuele después del aviso y la audiencia, el gobierno puede demolerlo y cobrarle al dueño, normalmente con un gravamen sobre la propiedad.
¿Cuánto tarda que demuelan una casa insegura?
Normalmente meses, a veces más. El dueño recibe aviso, un plazo y la oportunidad de reparar, y los casos sin resolver van a una audiencia antes de que el gobierno actúe. Varias quejas con nombre y fotos, y hacer seguimiento con el número de caso, ayudan a que avance.
¿Quién paga cuando el gobierno demuele un edificio inseguro?
El dueño. El costo se le cobra al dueño, y lo que no se paga normalmente se convierte en un gravamen sobre la propiedad.
¿Los gravámenes de código se quedan con la propiedad cuando se vende?
Una orden registrada de multa de código es un gravamen sobre el terreno, así que un comprador puede terminar teniendo que resolverlo. Haga una búsqueda de gravámenes municipales antes de comprar y pida cartas de pago de todo lo que esté abierto.
¿El vendedor tiene que informar un caso de código en Florida?
Sí, si la propiedad se vende mientras hay un caso pendiente. El vendedor tiene que informarlo por escrito, dar copias de los avisos, decirle al comprador que será responsable de cumplir y notificar al funcionario de códigos dentro de los 5 días siguientes a la transferencia.
¿Puedo comprar una casa que tiene una orden de demolición?
Sí, pero la orden y sus plazos vienen con el edificio. Revise el estado del caso con el departamento de construcción, presupueste los gravámenes y los cargos, y tenga un contratista listo antes de cerrar para poder cumplir los plazos.
Este artículo es información general, no es asesoría legal. Los procesos de cumplimiento de códigos y de estructuras inseguras cambian según la ciudad y el condado, y cambian con el tiempo. Contacte al departamento local de cumplimiento de códigos o de construcción sobre una propiedad específica, y hable con un abogado de bienes raíces antes de comprar una propiedad con un caso abierto o gravámenes.