Esta es una de las historias de bienes raíces más grandes del sur de Florida en este momento, y confunde a todos los involucrados. Los dueños oyen hablar de inspecciones, estudios de reservas y cuotas especiales en el mismo mes. Los desarrolladores ven edificios antiguos frente al agua sobre terrenos que valen más que los apartamentos. Las juntas quedan en el medio. Somos contratistas de demolición, así que entramos al final, pero los dueños y los desarrolladores nos hacen las mismas preguntas desde el principio. Estas son las respuestas.
Las reglas
Las inspecciones y los estudios, en palabras sencillas
| Concepto | Qué es | A quién aplica |
|---|---|---|
| Inspección de hito del estado | Una inspección hecha por un ingeniero o arquitecto licenciado, que vence el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años. La fase uno es visual. Si encuentra un deterioro estructural sustancial, sigue una fase dos con pruebas. | Edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más. El departamento de construcción local puede adelantar la primera a los 25 años, por ejemplo para edificios cerca del agua salada. |
| Plazo para reparar | Después de un informe de fase dos, la ley exige que las reparaciones empiecen dentro de 365 días. Las reglas locales pueden fijar plazos más cortos. | Cualquier edificio cuyo informe de fase dos pida reparaciones estructurales. |
| Recertificación del condado | Miami-Dade y Broward tienen sus propios programas de recertificación de seguridad de edificios, aparte de la inspección del estado. Miami-Dade adelantó la primera de los 40 a los 30 años. | Edificios comerciales y multifamiliares por encima de cierto tamaño, no solo condominios. |
| Estudio de reservas de integridad estructural | Un estudio de las partes estructurales principales del edificio, como el techo, las paredes de carga, los cimientos y la plomería, y de cuánto dinero tiene que apartar la asociación para repararlas o reemplazarlas. | Asociaciones de condominio en edificios de tres pisos o más. Los dueños ya no pueden votar para no financiar estas reservas. |
Este es un resumen simplificado de la ley de inspecciones de hito de Florida (sección 553.899 de los Estatutos de Florida) y de normas relacionadas con los condominios. Los detalles y los plazos cambian, así que confirme las reglas vigentes con su departamento de construcción y un abogado de condominios.
Por qué pasa
Qué empuja a un edificio hacia la demolición
Un informe de inspección casi nunca ordena por sí solo demoler un edificio. Normalmente es una combinación de estas cosas:
El costo de las reparaciones
El concreto desprendido, el acero corroído, los balcones, las losas del estacionamiento y la plomería vieja pueden sumar una cifra difícil de justificar en un edificio que se acerca al final de su vida útil.
Las reservas además de las reparaciones
A los dueños les pueden pedir que paguen las reparaciones y financien todas las reservas al mismo tiempo. Para algunos eso significa cuotas especiales grandes en poco tiempo.
El terreno vale más
Muchos edificios antiguos están en terrenos frente al agua o cerca de la playa donde la zonificación permitiría algo mucho más grande. Un desarrollador puede pagarles a los dueños más de lo que valdrían sus apartamentos y aun así le salen las cuentas.
Seguro y financiamiento
Los edificios con problemas de seguridad pendientes pueden tener dificultades para conseguir seguro, y los compradores para conseguir préstamos. Eso baja todavía más el valor de los apartamentos.
Una declaración de estructura insegura
Cuando declaran inseguro un edificio, la ciudad puede ordenar repararlo o desalojarlo y, en los peores casos, demolerlo. Es raro, y normalmente pasa después de que se vencen los plazos.
Antes de llamar a un contratista de demolición
Vender todo el edificio es un proceso legal
Los dueños tienen que votar
Terminar un condominio para poder vender la propiedad requiere una mayoría calificada de los dueños según la ley estatal y los documentos del propio edificio. No es una decisión de la junta.
Las reglas están cambiando
Las reglas de terminación de condominios en Florida han sido modificadas por la legislatura y puestas a prueba en los tribunales en los últimos años, incluso sobre si una asociación puede bajar el porcentaje de votos que necesita. Lo que aplicaba a un negocio hace unos años puede no aplicar hoy.
Consiga un abogado de condominios temprano
Los dueños, la junta y el desarrollador deberían tener cada uno su propio abogado. Nuestra parte empieza cuando la propiedad cambia de manos, pero con gusto le damos a un desarrollador un presupuesto de demolición mientras todavía se negocia el trato.
La demolición en sí
Qué implica demoler un edificio de condominio de altura media
Inspección y aviso de asbesto
Un edificio multifamiliar de este tamaño necesita una inspección completa de asbesto y un aviso por escrito al menos 10 días hábiles antes de demoler, aunque no se encuentre nada. Los edificios antiguos muchas veces tienen asbesto en las losetas del piso, los techos, el techado o el aislamiento de tuberías, y se retira antes de empezar la demolición.
Los servicios, incluidos los grandes
El servicio eléctrico, muchas veces con un transformador en el sitio, el agua y una línea aparte contra incendios, el alcantarillado, el gas si lo hay, y los equipos de los elevadores con su aceite hidráulico se tienen que apagar, retirar y documentar.
Vaciado interior
Los gabinetes, las paredes de yeso, los pisos, las puertas y los accesorios normalmente salen primero, lo que separa los escombros y permite tumbar la estructura de forma más limpia.
Tumbar la estructura
Según la altura y qué tan cerca estén los vecinos, el edificio se tumba con equipo de gran alcance, de arriba hacia abajo con máquinas trabajando sobre los pisos, o con una combinación. Las losas postensadas, comunes en los edificios de concreto del sur de Florida, necesitan una secuencia diseñada por un ingeniero.
Proteger a los vecinos
Control de polvo, monitoreo de vibraciones, cercas, pasillos cubiertos y control de tráfico, además de una inspección previa de los edificios cercanos para que todos sepan en qué estado estaban antes de empezar.
Bajo tierra y el sitio
Los cabezales de pilotes, los cimientos, las losas del estacionamiento y el trabajo en el muro de contención se deciden con el ingeniero del desarrollador, según lo que necesite el edificio nuevo. Después el sitio se limpia y se nivela para la construcción.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Qué es una inspección de hito en Florida?
Es una inspección estructural hecha por un ingeniero o arquitecto licenciado, obligatoria para edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más. Vence el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, o 25 si el departamento de construcción local lo exige, y cada 10 años después. La fase uno es visual, y se exige una fase dos con pruebas si encuentra un deterioro estructural sustancial.
¿Si un edificio no pasa la inspección de hito, lo van a demoler?
No. Un informe de fase dos que pide reparaciones significa que las reparaciones tienen que empezar dentro de 365 días. La mayoría de los edificios se repara. La demolición normalmente solo pasa cuando los dueños deciden vender toda la propiedad a un desarrollador, o en casos raros cuando declaran inseguro un edificio y no se repara.
¿Se puede vender y demoler un edificio de condominio si algunos dueños no están de acuerdo?
La ley de Florida permite terminar un condominio con una mayoría calificada de los dueños, pero el porcentaje exacto depende de la ley y de los documentos del edificio, y ambos han ido cambiando y han sido puestos a prueba en los tribunales. Los dueños en esa situación deberían hablar con un abogado de condominios.
¿Qué es un estudio de reservas de integridad estructural?
Es un estudio de las partes estructurales principales de un edificio de condominio, como el techo, las paredes de carga, los cimientos y la plomería, y de cuánto tiene que apartar la asociación para mantenerlas. Es obligatorio para edificios de condominio de tres pisos o más, y los dueños ya no pueden votar para no financiar esas reservas.
¿Cuánto tarda demoler un edificio de condominio de altura media?
Depende del tamaño, el asbesto, la estructura y el sitio. Solo el aviso de asbesto toma al menos 10 días hábiles, la remoción y el trabajo con los servicios muchas veces toman más, y la demolición se planifica alrededor de los vecinos. Un contratista puede dar un calendario realista después de revisar la inspección y el edificio.
Este artículo es información general, no asesoría legal ni de ingeniería. Las leyes de condominios, inspecciones y terminación de Florida han cambiado varias veces desde 2022 y siguen cambiando. Confirme las reglas vigentes con su departamento de construcción, un ingeniero licenciado y un abogado de condominios.