Desde la calle, una demolición parece sencilla: una máquina, unos camiones y mucho ruido. Legalmente, se trata casi igual que una construcción. Quien tumba un edificio es responsable de los servicios, las reglas de asbesto, la seguridad de los vecinos y el permiso. Por eso Florida exige licencia, y por eso un precio barato de un equipo sin licencia le puede terminar costando mucho más al dueño.
La ley del estado
Lo que dice el capítulo 489 sobre la demolición
Demoler es trabajo de contratista
La sección 489.105 define al contratista como quien, a cambio de pago, se compromete a construir, reparar, alterar, remodelar, ampliar, demoler, reducir o mejorar un edificio o estructura. La demolición está en la misma definición.
Qué cuenta como demolición según la ley
Para esta ley, la demolición incluye todos los edificios y residencias, además de tanques de acero, torres y otras estructuras de más de 50 pies de alto. Estructuras más pequeñas, como una cerca o una losa, pueden quedar fuera de la definición del estado, pero las reglas y los permisos locales siguen aplicando.
El permiso sigue a la licencia
El permiso de demolición se le emite a un contratista licenciado o, en casos limitados, a un dueño que actúa como su propio constructor. Una empresa sin la licencia correcta no puede sacar legalmente el permiso para su trabajo.
Licencias del estado
Qué puede demoler cada contratista certificado por el estado
| Concepto | Licencia | Qué cubre | Límites |
|---|---|---|---|
| Contratista general (CGC) | Cualquier trabajo que requiera licencia de contratista | Sin límite de tamaño | |
| Contratista de edificios (CBC) | Edificios comerciales y residenciales | Construcción nueva de hasta tres pisos; la demolición en general se trata igual | |
| Contratista residencial (CRC) | Casas para una, dos y tres familias | Hasta dos pisos habitables sobre un piso no habitable |
Límites resumidos de la sección 489.105 de los Estatutos de Florida. Algunos departamentos de construcción locales tienen sus propias reglas sobre qué licencia puede sacar un permiso de demolición para cierto edificio, así que confirme con la ciudad.
Licencias del condado
Licencias de demolición de los condados del sur y suroeste de Florida
Condado de Miami-Dade
Miami-Dade emite un certificado de competencia de Contratista de Demolición. Requiere un examen y tres años de experiencia, y cubre demoler, derribar o desarmar edificios y otras estructuras, incluida la remoción segura de los escombros.
Condado de Broward
Broward incluye Demolición de Edificios como una clasificación de contratista especializado, con cuatro años de experiencia práctica en construcción para calificar.
Condado de Palm Beach
El condado de Palm Beach certifica Contratistas de Demolición para demoler y retirar estructuras como casas, edificios comerciales y cimientos.
Condado de Lee
El condado de Lee emite un certificado de competencia de Contratista de Demolición que requiere cuatro años de experiencia y exámenes. Su alcance se limita a estructuras de tres pisos o menos, hasta 35 pies.
Martin, St. Lucie y Collier
Estos condados también licencian contratistas a nivel local, pero no pudimos confirmar una categoría de demolición vigente en cada uno. Port St. Lucie, por ejemplo, eliminó su registro local de demolición en 2023. Llame a la oficina de licencias de contratistas del condado antes de contar con una licencia local.
Un condado a la vez
Una licencia del condado en general le permite al contratista trabajar en ese condado. Una empresa con licencia solo en Palm Beach, por ejemplo, no debe suponer que puede sacar permisos en Miami-Dade. Una licencia certificada por el estado vale en todo Florida. Florida también tuvo una certificación estatal de Especialista en Demolición de Edificios desde 2013 hasta que se derogó en mayo de 2024.
Dueño constructor
¿El dueño puede sacar el permiso de demolición?
Lo que permite la ley
La sección 489.103(7) de los Estatutos de Florida le permite al dueño actuar como su propio contratista en una casa para una o dos familias para su propio uso, siempre que no se construya o mejore para vender o alquilar. La ley está escrita para construir y mejorar, y no menciona la demolición por separado.
Algunas ciudades no lo permiten
La Ciudad de Miami es el ejemplo más claro. Su página de permisos de demolición dice que solo un contratista licenciado calificado puede solicitarlo, y que el dueño de la casa no puede solicitarlo directamente. Si su propiedad está en la Ciudad de Miami, demoler como dueño constructor no es una opción.
Algunos departamentos lo permiten
Los condados de Lee y Martin, por ejemplo, aceptan permisos de demolición de dueños constructores que firman en persona la declaración de dueño constructor en el departamento de construcción.
Algunos lo limitan a su residencia principal
El pueblo de Miami Lakes permite permisos de dueño constructor cuando la propiedad es su residencia principal (homestead), y Miramar limita esos permisos a propiedades residenciales con exención de homestead. Una propiedad alquilada, una inversión o un lote que va a vender normalmente no califica.
Los edificios comerciales necesitan contratista
Para una demolición comercial, cuente con que el departamento de construcción le va a exigir un contratista licenciado.
Llame antes de planear
Hágale una sola pregunta al departamento de construcción: ¿emiten un permiso de demolición de dueño constructor para esta propiedad? Si la respuesta es no, va a necesitar un contratista licenciado.
Antes de contratar
Cómo verificar la licencia de un contratista de demolición
Pida el número de licencia
La ley de Florida exige que los contratistas pongan su número de licencia en su publicidad, incluido su sitio web. Si no lo encuentra, pregunte. Un contratista de verdad se lo da sin dudar.
Búsquela usted mismo
Las licencias del estado están en el sitio del DBPR, myfloridalicense.com. Las licencias del condado están en el buscador de licencias de contratistas del condado. Confirme que la licencia esté activa, no solo emitida.
Compare el nombre
La licencia debe ser de la empresa que aparece en su contrato, o de la persona que califica a esa empresa. Una licencia a nombre de otra persona es una señal de alerta.
Revise el seguro
Pida certificados de seguro de responsabilidad civil general y de compensación laboral que cubran demolición, con su nombre o la propiedad como titular del certificado.
Cuidado con las licencias prestadas
Algunos equipos le pagan a un contratista licenciado para que saque permisos de trabajos que en realidad no dirige. El permiso parece legal, pero el titular de la licencia no supervisa el trabajo, y eso es ilegal en Florida.
No se quede con su palabra
"Totalmente licenciados" en un sitio web no prueba nada
Cualquiera lo puede escribir
"Licenciados y asegurados" o "totalmente licenciados" en un sitio web, un camión o una tarjeta de presentación es solo una afirmación. Algunas empresas que lo dicen no tienen licencia.
Un permiso también puede engañar
Una empresa que trabaja con una licencia prestada igual puede conseguir que se saquen permisos para su trabajo, así que para un ojo no entrenado parece que un contratista licenciado está haciendo la obra. El permiso está a nombre de otra persona, y esa persona no es la que dirige su demolición.
Verifíquelo siempre usted mismo
Busque el número de licencia en myfloridalicense.com o en el buscador de licencias del condado, y confirme que el nombre de la licencia coincida con la empresa de su contrato y del permiso. Si la empresa no le puede dar un número, o los nombres no coinciden, siga buscando.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Se necesita licencia para demoler una casa en Florida?
Sí, si lo hace para otra persona. La ley de Florida define la demolición de un edificio como trabajo de contratista, así que requiere una licencia de contratista del estado o una licencia de demolición del condado, además de un permiso. A veces el dueño puede demoler su propia casa bajo las reglas de dueño constructor, pero no todos los departamentos de construcción lo permiten, y la Ciudad de Miami no lo permite.
¿Existe una licencia estatal de demolición en Florida?
Ya no. Florida tuvo una certificación estatal de Especialista en Demolición de Edificios desde 2013 hasta que se derogó en mayo de 2024. Hoy, a nivel estatal, la demolición de edificios la cubren las licencias de contratista general, de edificios y residencial, cada una con sus límites de tamaño. Varios condados, como Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Lee, emiten sus propias licencias de contratista de demolición para trabajar en su condado.
¿Un contratista general puede hacer demoliciones en Florida?
Sí. Un contratista general certificado por el estado puede hacer cualquier trabajo que requiera licencia de contratista según el capítulo 489, incluida la demolición de un edificio de cualquier tamaño.
¿Cómo verifico la licencia de un contratista de demolición en Florida?
Consiga el número de licencia y búsquelo en myfloridalicense.com si es una licencia del estado, o en el buscador de licencias de contratistas del condado si es del condado. Confirme que esté activa y que el nombre coincida con la empresa de su contrato.
¿Un dueño puede sacar un permiso de demolición en Florida?
Depende de la ciudad. La Ciudad de Miami no lo permite: allí solo un contratista licenciado calificado puede solicitar un permiso de demolición. La exención de dueño constructor cubre casas para una o dos familias para uso propio, y algunos departamentos, como los de los condados de Lee y Martin, aceptan permisos de demolición de dueños constructores. Otros, como Miami Lakes y Miramar, limitan esos permisos a su residencia principal, y la demolición comercial en general necesita un contratista licenciado. Pregunte primero en su departamento de construcción.
¿Qué pasa si contrato a un demoledor sin licencia?
El contratista está violando la ley, y usted asume el riesgo. Los permisos se pueden negar o revocar, puede que el seguro no cubra daños ni lesiones, y puede tener muy pocas opciones si el trabajo sale mal.
¿Un handyman necesita licencia para tumbar un cobertizo?
Depende del tamaño de la estructura y de la ciudad. Las estructuras pequeñas pueden quedar fuera de la definición estatal de demolición, pero muchas ciudades igual exigen permiso, y las reglas del permiso deciden quién puede hacer el trabajo. Consulte primero con el departamento de construcción.
Este artículo es información general, no asesoría legal. Resume las secciones 489.103 y 489.105 de los Estatutos de Florida y las reglas de licencias y permisos de condados y ciudades que pudimos confirmar a octubre de 2026. Las reglas de licencias cambian, así que confirme con el DBPR o con la oficina de licencias de contratistas de su condado.