Miami-Dade hace la revisión ambiental a su manera. El condado tiene uno de los códigos ambientales más detallados de Florida, y DERM lo aplica en todo el condado, incluso dentro de la mayoría de las ciudades. Para una demolición, eso significa un carril de revisión más al lado del departamento de construcción. No es difícil si sabe que viene. Lo que le cuesta semanas a la gente es la sorpresa.
Lo básico
Qué es DERM y dónde aplica
Un departamento del condado
DERM, la División de Gestión de Recursos Ambientales, es parte del condado de Miami-Dade. Aplica el código ambiental del condado, que cubre temas como la calidad del aire, los árboles, el agua y la contaminación.
En todo el condado, incluidas muchas ciudades
Las reglas ambientales de DERM aplican en todo Miami-Dade, así que su aprobación aparece en permisos de demolición de la Ciudad de Miami y de muchas otras ciudades, no solo en las áreas no incorporadas.
Su propio carril de revisión
DERM revisa los planos al mismo tiempo que el departamento de construcción, o antes. Algunas ciudades lo mandan primero a DERM y no empiezan su propia revisión hasta que DERM aprueba.
No todo, ni siempre
Lo que revisa DERM depende de la propiedad y del edificio. Una casa pequeña y un edificio comercial con historial ambiental conocido reciben revisiones muy distintas.
Lo que revisa
Lo que DERM revisa en una demolición
Asbesto
La oficina de calidad del aire de DERM maneja el asbesto en Miami-Dade. Los edificios comerciales y los residenciales más grandes necesitan una inspección de asbesto, y su demolición necesita un aviso antes de empezar. El asbesto regulado se tiene que quitar antes de tumbar el edificio.
Árboles
La revisión de DERM incluye los árboles: cuáles se quitan, cuáles se quedan y cómo se protegen. Quitar árboles necesita su propio permiso, y muchas ciudades también tienen sus propias reglas de árboles.
Historial ambiental
Las propiedades con tanques de combustible viejos, uso industrial en el pasado o contaminación conocida pueden necesitar revisión adicional antes de tocar nada.
Planos que coincidan
Los revisores de DERM verifican que los planos muestren lo que se quita y lo que se protege. Los detalles que faltan son una de las razones más comunes por las que devuelven los planos.
Lo que DERM no hace
La tapa del alcantarillado y el séptico van por otras oficinas
La tapa del alcantarillado
Si la casa está conectada al alcantarillado público, un plomero con licencia tapa la línea con un permiso de plomería de su ciudad o del condado, y se inspecciona antes de rellenar la zanja. El trabajo en la vía pública también puede involucrar al departamento de agua y alcantarillado del condado.
La anulación del séptico
Anular un tanque séptico va por el programa estatal de sépticos, con permisos e inspecciones de la oficina del departamento de salud de su condado. Muchos dueños creen que lo maneja DERM. Normalmente no.
Lea los detalles
Nuestra guía explica cómo funcionan la tapa del alcantarillado y la anulación del séptico, incluido si el tanque se aplasta en su lugar o se saca, y qué pasa con el campo de drenaje.
Los tiempos
Por qué DERM puede atrasar un permiso de demolición
| Concepto | Causa | Cómo evitarla |
|---|---|---|
| Empezar DERM tarde | Averigüe al principio si su ciudad quiere la aprobación de DERM primero, y preséntela a DERM enseguida | |
| Sin inspección de asbesto | Haga la inspección antes de presentar. Es lo que más falta en trabajos comerciales y residenciales grandes | |
| Árboles que no aparecen | Muestre cada árbol en los planos, marque lo que se queda y lo que se va, e incluya la protección | |
| Comentarios del revisor | Conteste cada comentario completo la primera vez. Cada ronda de correcciones suma tiempo | |
| Historial ambiental | Si la propiedad tuvo un tanque de combustible o uso industrial, dígalo temprano en vez de dejar que el revisor lo descubra |
Los tiempos de revisión cambian según la carga de trabajo y el tamaño del trabajo. Pregúntele a su contratista cómo encaja DERM en el calendario antes de fijar una fecha de demolición.
Al otro lado de la línea del condado
En qué se diferencia Broward
Broward no tiene DERM
DERM es un departamento de Miami-Dade. El condado de Broward tiene su propia división ambiental con sus propias reglas, así que un trabajo en Hollywood o Fort Lauderdale pasa por un proceso distinto que uno en Miami.
Las mismas preguntas
El asbesto, los árboles, la tapa del alcantarillado y la anulación del séptico también aparecen en Broward. Cambian las oficinas y los papeles.
Trabaje con alguien que conozca los dos
Un contratista que saca permisos a los dos lados de la línea del condado sabe qué oficina va primero y qué quiere ver cada una.
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Qué pasa con la línea del alcantarillado o el tanque séptico.
Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Qué es DERM en Miami-Dade?
DERM es la División de Gestión de Recursos Ambientales del condado de Miami-Dade. Aplica el código ambiental del condado y revisa la parte ambiental de muchos permisos de construcción y demolición, incluso en la mayoría de las ciudades del condado.
¿Necesito la aprobación de DERM para demoler una casa en Miami-Dade?
Muchas veces, sí. Muchos departamentos de construcción de Miami-Dade, incluido el de la Ciudad de Miami, exigen la aprobación de DERM como parte del permiso de demolición. Lo que revisa DERM depende de la propiedad, como el asbesto, los árboles y cualquier historial ambiental.
¿DERM maneja la anulación del tanque séptico?
Normalmente no. La anulación del séptico va por el programa estatal de sépticos, con permisos e inspecciones de la oficina del departamento de salud de su condado. La tapa del alcantarillado va con un permiso de plomería.
¿Por qué tarda tanto la aprobación de DERM?
Las razones más comunes son que falta la inspección de asbesto, que los árboles no aparecen en los planos, que la propiedad tiene historial ambiental y que las respuestas a los comentarios del revisor están incompletas. Empezar la revisión de DERM temprano y presentar planos completos es lo que más tiempo ahorra.
¿El condado de Broward tiene DERM?
No. DERM es un departamento de Miami-Dade. Broward tiene su propia división ambiental del condado, con procedimientos distintos.
¿Las casas unifamiliares necesitan inspección de asbesto en Miami-Dade?
Las casas unifamiliares normalmente están exentas de la regla federal de aviso de asbesto, pero los edificios comerciales y los residenciales más grandes necesitan inspección y aviso antes de demoler. Aun en una casa, hacer la inspección antes de empezar es buena idea, y algunos departamentos de construcción la piden.
Este artículo es información general. Los requisitos, procedimientos y tiempos de revisión de DERM cambian, y lo que aplica depende de la propiedad y la ciudad. Confirme con su departamento de construcción y con DERM antes de planear una fecha de demolición.