La gente suele empezar por la cocina que quiere. Empiece mejor por la casa que tiene. Una remodelación bonita sobre una casa con los cimientos rajados, la estructura del techo podrida y las tuberías de desagüe fallando es dinero gastado dos veces. Y demoler una casa sólida que está en un lugar excelente del lote puede significar perder espacio que nunca va a recuperar. Así se analiza.
La prueba rápida
Señales que inclinan la balanza hacia un lado u otro
| Concepto | Apunta a remodelar | Apunta a demoler |
|---|---|---|
| Estructura y cimientos | Cimientos sólidos, paredes rectas y sin grietas grandes por asentamiento. | Movimiento en los cimientos, grietas grandes, o daño de termitas o de agua en la estructura. |
| Zona inundable | El trabajo queda muy por debajo de la mitad del valor de mercado del edificio. | La remodelación pasaría la línea del 50 por ciento y lo obligaría a cumplir de todos modos las normas actuales de zonas inundables. |
| Sistemas | La plomería, la electricidad y el techo ya se actualizaron, o solo necesitan parte del trabajo. | Desagües originales, electricidad vieja, un techo cansado y sin protección contra huracanes, todo a la vez. |
| Distribución | Los espacios básicamente funcionan, y usted solo va a actualizar acabados. | Techos bajos, paredes en los lugares equivocados y una distribución que igual tendría que tumbar por dentro. |
| El lote | La casa está en un lugar que los retiros de hoy no permitirían, y usted quiere conservarlo. | El terreno vale más que la casa, y una casa nueva aprovecharía mucho mejor el lote. |
Un solo punto casi nunca decide. Tres o cuatro apuntando al mismo lado normalmente sí.
Zonas inundables
La regla del 50 por ciento cambia las cuentas
Qué es
En una zona de riesgo de inundación, si el costo de mejorar un edificio es igual o mayor al 50 por ciento de su valor de mercado, se considera una mejora sustancial. El mismo límite aplica para reparar daños de tormenta.
Por qué importa
Una mejora sustancial en general tiene que cumplir las normas actuales de zonas inundables, lo que muchas veces significa elevar la casa. En ese punto, muchos dueños descubren que construir nuevo cuesta más o menos lo mismo y les da una casa mejor.
Quién decide
El administrador de zonas inundables de su ciudad o condado. Pregunte temprano, antes de pagar planos, y pregunte si cuentan los permisos anteriores dentro del total.
Revise antes de decidir
Lo que podría perder al demoler
La demolición no tiene vuelta atrás, así que mire lo que tiene la casa actual que una nueva quizás no podría tener:
Retiros protegidos
Las casas antiguas a menudo están más cerca de la línea del lote de lo que permite la zonificación actual. Normalmente puede conservar eso mientras la casa siga en pie. Si la tumba, la casa nueva en general tiene que cumplir los retiros de hoy.
Límites de tamaño y altura
Las reglas actuales de ocupación del lote, área de construcción o altura podrían dejarle construir menos de lo que hay ahora. Verifíquelo antes de dar por hecho que será más grande.
Designación histórica
Si la casa está en un distrito histórico o tiene designación, la demolición puede necesitar una revisión aparte o puede no estar permitida.
Árboles
Los árboles protegidos pueden limitar dónde va una casa nueva, y quitarlos puede requerir un permiso.
El punto medio
Quizás no tenga que elegir todo o nada
Demolición parcial
Conserve la parte de la casa que está sólida, tumbe el resto y construya a partir de ahí. Es una forma común de mantener los retiros protegidos y aun así tener una casa nueva.
Conservar la losa
A veces la losa y los cimientos están en buen estado y se pueden reutilizar para la nueva construcción. Lo decide un ingeniero, pero puede ahorrar bastante dinero.
Vaciado interior completo
Se deja la casa en el casco y se reconstruye todo por dentro. Conserva la estructura y la huella, y empieza de cero en todo lo demás.
Cómo tomar la decisión
Cómo decidir, en orden
Haga inspeccionar la casa
Una inspección general, más un ingeniero estructural si algo se ve mal. Las termitas, el techo y los desagües son las sorpresas de siempre en las casas antiguas del sur de Florida.
Revise la zona inundable y la cuenta del 50 por ciento
Averigüe qué valor de mercado va a usar el administrador de zonas inundables y compárelo con un presupuesto realista de remodelación.
Revise la zonificación
Pregunte qué podría construir nuevo en el lote y qué tiene la casa actual que usted perdería.
Cotice los dos caminos
Un presupuesto de remodelación de un lado. Demolición más construcción nueva del otro. Compare con qué se queda al final, no solo el número.
Piense a largo plazo
El seguro, el costo de energía y cuánto tiempo piensa quedarse inclinan la balanza.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Es más barato remodelar o demoler una casa en Florida?
Depende de la casa. Remodelar suele ser más barato cuando la estructura y los cimientos están bien y el trabajo queda por debajo del límite del 50 por ciento de la zona inundable. Demoler muchas veces gana cuando la estructura está mal, cuando la remodelación obligaría a elevar la casa de todos modos, o cuando el terreno vale más que la casa.
¿Qué es la regla del 50 por ciento en Florida?
En zonas de riesgo de inundación, si el costo de mejorar o reparar un edificio es igual o mayor al 50 por ciento de su valor de mercado, se considera una mejora sustancial o un daño sustancial. El edificio entonces en general tiene que cumplir las normas actuales de zonas inundables, lo que muchas veces significa elevarlo. Lo decide el administrador local de zonas inundables.
¿Pierdo los retiros protegidos si demuelo mi casa?
Muchas veces sí. Una casa que está más cerca de la línea del lote de lo que permite la zonificación actual normalmente puede quedarse mientras no se retire. Una casa nueva en general tiene que cumplir los retiros de hoy. Pregunte en el departamento de zonificación antes de decidir, y considere una demolición parcial si le importa conservar la huella.
¿Puedo conservar la losa y construir encima?
A veces. Si la losa y los cimientos están en buen estado y un ingeniero los aprueba para el nuevo diseño, se pueden reutilizar. Depende del estado, de las nuevas cargas y de la elevación exigida por la zona inundable.
¿Cuál es la diferencia entre demoler y hacer un vaciado completo?
Una demolición retira toda la estructura, normalmente incluida la losa, para empezar con el lote limpio. Un vaciado completo deja la casa en el casco pero conserva la estructura y la huella.
Este artículo es información general. Las reglas de zonas inundables, zonificación y preservación histórica varían según la ciudad y el condado. Confirme con sus oficinas locales de construcción, zonificación y zonas inundables antes de decidir.