Esto no es asesoría de impuestos, y la Legislatura todavía tiene que aprobar leyes que expliquen cómo funcionarán partes de la enmienda. Pero las reglas básicas del homestead, de Save Our Homes y de la construcción nueva ya están en la ley de Florida y no cambian. La Enmienda 3 hace más grande la exención de homestead, así que equivocarse con esas reglas durante una demolición ahora sale más caro.
Lo que cambia
La Enmienda 3 en resumen
| Concepto | Lo que hace la enmienda |
|---|---|
| Exención de homestead, impuestos no escolares | Hasta $150,000 del valor tasado a partir del 1 de enero de 2027, y hasta $250,000 a partir del 1 de enero de 2028, con ajustes anuales por inflación desde 2029. Hoy es de unos $50,000. |
| Impuestos escolares | Sin cambios. La exención de $25,000 que se aplica a los impuestos escolares sigue igual. |
| Quién recibe la exención más grande | Los dueños que sean residentes permanentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 y tengan o establezcan homestead. Quienes se hagan residentes a partir del 1 de enero de 2027 empiezan con $50,000 y pasan a la exención más grande en su quinto año. |
| Save Our Homes y portabilidad | Sin cambios. Los aumentos de tasación de un homestead siguen limitados al 3% o a la inflación, lo que sea menor, y la portabilidad funciona como ahora. |
| Renta, segundas viviendas, comercial | No hay nueva exención. El tope anual de aumento de la tasación para los impuestos no escolares baja del 10% al 5%. |
| Cuándo se va a ver | Los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2027. Aparecen primero en los avisos TRIM de agosto de 2027 y en las facturas de noviembre de 2027. Las facturas de 2026 no cambian. |
Basado en la enmienda según el análisis del Senado de Florida y los tasadores de propiedades de los condados. La legislación que la implemente puede cambiar cómo se aplican algunas partes.
La regla que más importa
Su homestead depende del 1 de enero
Tiene que vivir allí el 1 de enero
Según la ley de Florida, la exención de homestead le corresponde al dueño que, el 1 de enero, tiene el título de la propiedad y la usa como su residencia permanente. Si la casa ya no está o está en construcción el 1 de enero y usted vive en otro lugar, puede que no califique ese año.
La excepción por tormenta no cubre una demolición voluntaria
Florida protege el homestead cuando una casa se daña o se destruye por una desgracia o calamidad, como un huracán o una inundación, y no se puede habitar el 1 de enero. Esa protección está escrita para daños, no para un dueño que decide demoler. Muchos tasadores niegan la exención mientras la casa está demolida y se está reemplazando, y algunos deciden caso por caso.
Perder el homestead también reinicia Save Our Homes
El Departamento de Ingresos de Florida dice que perder o quitar el homestead provoca una nueva tasación y elimina el beneficio de Save Our Homes. Si tiene la casa hace años, esa diferencia entre su valor limitado y el valor de mercado puede ser el número más grande de su factura.
La Enmienda 3 sube lo que está en juego
Perder una exención de $50,000 por un año dolía. Perder una de $150,000 o $250,000 por un año, además de reiniciar Save Our Homes, duele mucho más. Una demolición que cruza un 1 de enero sin plan puede costar más que antes de la enmienda.
Cómo planificarlo
Cómo planificar la demolición de un homestead después de la Enmienda 3
Llame primero al tasador de propiedades
Antes de firmar un contrato de demolición, pregúntele al tasador de su condado cómo maneja el homestead y Save Our Homes cuando un dueño demuele y reconstruye. Las prácticas cambian, y su respuesta decide su calendario. Si puede, pida la respuesta por escrito.
Cuente los 1 de enero
Arme el calendario: permiso de demolición, demolición, diseño, permiso de construcción, obra y certificado de ocupación. Demoler y reconstruir en el sur de Florida muchas veces toma más de un año, así que normalmente cruza al menos un 1 de enero. Sepa cuáles y dónde va a vivir en cada uno.
Tenga cerca el permiso de construcción nuevo
Demoler mucho antes de que se apruebe la casa nueva alarga el tiempo que el lote queda vacío. Tener el permiso de construcción encaminado antes de tumbar la casa acorta ese tiempo. En la Ciudad de Miami, un permiso de demolición total por sí solo ha pasado una mediana de unos 134 días en revisión de planos.
Pregunte por la portabilidad
La portabilidad permite llevar el beneficio de Save Our Homes a un nuevo homestead establecido dentro de los tres años desde el 1 de enero del año en que dejó el anterior. Pregúntele al tasador si se puede aplicar, y cómo, cuando el nuevo homestead es una casa reconstruida en el mismo lote.
Mudarse y solicitar
Cuando ya viva en la casa nueva, solicite el homestead antes del 1 de marzo del siguiente año fiscal. La casa nueva se suma a la tasación a su valor de mercado el 1 de enero después de que esté sustancialmente terminada, y desde ahí Save Our Homes limita los aumentos.
Si el daño lo hizo una tormenta
Después de las inundaciones de esta semana: la regla de calamidad
Su homestead puede continuar
Si un homestead se daña o se destruye por una desgracia o calamidad, como las inundaciones que golpearon Broward y Palm Beach esta semana, y no se puede habitar el 1 de enero, la ley de Florida permite que la exención continúe. Tiene que avisarle al tasador que piensa reparar o reconstruir y vivir allí, y no reclamar homestead en otra propiedad.
El plazo de tres años
La reparación o la reconstrucción tiene que empezar dentro de los tres años después del 1 de enero siguiente al daño. Si no se cumple ese plazo, o si después se deja vencer el permiso de construcción, se considera que abandonó el homestead.
La regla del 50% puede decidir si reparar o reconstruir
En una zona inundable, si reparar el daño cuesta el 50% o más del valor de mercado del edificio, la casa tiene que cumplir las reglas actuales de inundación, lo que muchas veces significa elevarla o reemplazarla.
Para inversionistas
Casas de renta, flips y el nuevo tope del 5%
No hay exención nueva
Las casas de renta, las segundas viviendas y las propiedades de inversión no reciben la exención de homestead más grande. Lo que cambia es el tope: el límite anual de aumento de la tasación para los impuestos no escolares baja del 10% al 5% a partir de 2027.
Comprar sigue reiniciando el valor
En propiedades residenciales de nueve unidades o menos, una venta o un cambio de dueño lleva la tasación al valor de mercado el 1 de enero siguiente. El nuevo tope del 5% empieza desde ese valor.
Construir nuevo también
La construcción nueva se suma a la tasación a su valor de mercado el 1 de enero después de que esté sustancialmente terminada. Demoler y reconstruir produce un salto grande una sola vez, y después el tope del 5% hace la parte no escolar más predecible que con el 10%.
Programe la demolición alrededor del 1 de enero
La propiedad se tasa según como está el 1 de enero. Si la casa ya está demolida para esa fecha, la tasación de ese año normalmente es solo del terreno. Si se tumba justo después, paga por la casa todo el año.
Lo que falta definir
Detalles para seguir en 2027
La legislación que la implementa
La Legislatura tiene que aprobar leyes que expliquen cómo se administran partes de la enmienda, incluida la forma en que los gobiernos locales pueden subir más la exención. Esas leyes pueden cambiar detalles.
Los presupuestos locales
Las ciudades y los condados van a buscar cómo reemplazar ese dinero. Eso se puede notar en cargos, tasas de impuestos o servicios, así que revise su aviso TRIM de agosto de 2027.
La práctica de su tasador
Cómo maneja cada condado el homestead durante una demolición voluntaria nunca quedó escrito en la ley, y vale la pena volver a preguntar en 2027, cuando las oficinas actualicen sus guías.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Qué hace la Enmienda 3 de Florida?
Sube la exención de homestead sobre los impuestos no escolares hasta $150,000 del valor tasado a partir del 1 de enero de 2027, y hasta $250,000 a partir del 1 de enero de 2028, para los dueños que sean residentes permanentes al 31 de diciembre de 2026. También baja del 10% al 5% el tope anual de tasación para propiedades sin homestead en los impuestos no escolares. Save Our Homes y la portabilidad no cambian.
¿Cuándo entra en vigor la Enmienda 3?
El 1 de enero de 2027. Los cambios aparecen primero en los avisos TRIM de agosto de 2027 y en las facturas de noviembre de 2027. Las facturas de 2026 no cambian.
¿Pierdo mi exención de homestead si demuelo mi casa para reconstruir?
Puede perderla. La exención depende de vivir en la casa el 1 de enero, y la protección de Florida para casas destruidas por una tormenta u otra calamidad no cubre una demolición voluntaria. Muchos tasadores niegan la exención mientras la casa no está y usted vive en otro lugar, y algunos deciden caso por caso. Pregúntele al tasador de su condado antes de demoler.
¿Qué pasa con Save Our Homes si demuelo mi casa?
Si pierde la exención de homestead, el Departamento de Ingresos de Florida dice que la propiedad se vuelve a tasar y se elimina el beneficio de Save Our Homes. Pregúntele al tasador si la portabilidad puede llevar el beneficio a la casa reconstruida.
¿Cómo se cobra una casa nueva en Florida?
La construcción nueva se suma a la tasación a su valor de mercado el 1 de enero después de que esté sustancialmente terminada. En un homestead, Save Our Homes limita los aumentos desde ahí. En una propiedad de inversión se aplica el tope para propiedades sin homestead, que baja al 5% en los impuestos no escolares con la Enmienda 3.
Mi casa se dañó en la inundación de esta semana. ¿Conservo mi homestead?
Si la casa no se puede habitar el 1 de enero por el daño, la ley de Florida permite que la exención continúe si le avisa al tasador que va a reparar o reconstruir y vivir allí, y empieza la obra dentro de los tres años después del 1 de enero siguiente al daño.
¿La Enmienda 3 ayuda a los dueños de casas de renta e inversionistas?
No hay exención nueva para casas de renta ni propiedades de inversión, pero el tope anual de aumento de la tasación para los impuestos no escolares baja del 10% al 5% a partir de 2027. La tasación sigue volviendo al valor de mercado después de una venta y cuando se termina una construcción nueva.
Este artículo es información general, no es asesoría de impuestos ni legal. Se basa en la enmienda según el análisis del Senado de Florida y los tasadores de los condados, la sección 196.031 de los Estatutos de Florida y el Departamento de Ingresos de Florida al 5 de noviembre de 2026. La legislación que la implemente y la práctica local pueden cambiar cómo se aplica. Confirme su caso con el tasador de propiedades de su condado y un profesional de impuestos antes de demoler.