Las casas viejas del sur de Florida se construyeron para durar, y muchas han durado. Pero se hicieron con los materiales y las costumbres de su época, y algunas de esas cosas importan mucho hoy: para lo que va a encontrar una renovación, para lo que hay que analizar y para cuánto material sale del lote si la casa se demuele. Esto es lo que encontramos, empezando por las paredes y bajando.
El casco
Las paredes de bloque y la viga de amarre
Bloque de concreto de 8 pulgadas
Las paredes exteriores son de bloque de concreto normal de 8 pulgadas, casi siempre con estuco por fuera. El bloque es hueco, con algunas celdas rellenas de concreto y acero en las esquinas y alrededor de las aberturas.
Una viga de amarre de concreto arriba
Una viga de concreto vaciado corre por encima de las paredes de bloque, las amarra y sostiene el techo. Esa viga está por encima del techo interior, así que la pared de bloque normalmente es como un pie más alta que el cuarto. Una casa con techos de 9 pies muchas veces tiene unos 10 pies de bloque.
Las ventanas de la época
Las ventanas de persiana (jalousie) y las de toldo eran muy comunes en las casas del sur de Florida de esa época. Muchas se han cambiado, pero las aberturas y sus repisas de concreto siguen siendo las originales.
Por qué importa el casco
En una demolición, el casco de bloque es donde está la mayor parte del peso. Su largo y su altura pesan más en el costo que los pies cuadrados.
Dentro de las paredes
Yeso, listones y tabiques de madera
Yeso sobre el bloque
La cara interior de las paredes exteriores muchas veces tiene yeso, a veces directo sobre el bloque y a veces sobre malla o listón clavado a tiras finas de madera, de 1 por 2 o 1 por 3, sujetas al bloque.
Paredes interiores de madera
La mayoría de las paredes interiores son de montantes de madera de 2 por 4 con yeso sobre listón, que pesa más y ensucia más al quitarlo que el drywall moderno. Algunas paredes de carga son de bloque.
Lo que significa para una remodelación
Abrir una pared de yeso hace mucho más polvo y escombro que el drywall, y pasar cables o tuberías nuevas por paredes de bloque da más trabajo que por madera.
Bajo sus pies
La losa, los cimientos y los pisos
Una losa de unas 4 pulgadas
La mayoría de las casas están sobre una losa de concreto de unas 4 pulgadas en las áreas de vivienda. En muchas casas viejas, la losa se vació aparte de los cimientos corridos que están debajo de las paredes de bloque, y no en un solo vaciado monolítico.
Terrazo
Los pisos de terrazo son comunes en las casas de mediados de siglo en el sur de Florida, muchas veces escondidos debajo de alfombra o losetas. Algunos dueños los restauran. En una demolición, el terrazo le suma grosor y peso a la losa.
Losetas de 9 por 9 y adhesivo negro
Las losetas de asfalto y de vinilo de los años 40 a los 70, muchas veces en cuadros de 9 por 9 pulgadas, deben tratarse como posibles portadoras de asbesto hasta analizarlas. El adhesivo negro de abajo también puede contenerlo, y se analiza aparte.
Arriba
El techo interior y la cubierta
Vigas de madera y tablas
Los techos casi siempre tienen estructura de madera. Muchos techos viejos tienen tablas de madera como base en lugar de plywood, y eso se ve en cuanto se quita el techado.
Techos bajos a cuatro aguas
Las casas ranch de la época normalmente tienen techos a cuatro aguas de poca pendiente. Algunas tienen teja de barril, y algunas casas de mediados de siglo tienen techos planos o de poca pendiente.
La teja pesa
La teja de barril y la teja de concreto pesan mucho más que el shingle. En una demolición salen con el concreto, no con la madera.
Techos agregados después
En muchas casas los techos de yeso son originales. Si alguien agregó un techo texturizado tipo popcorn en una remodelación posterior, hay que analizarlo para asbesto antes de tocarlo.
Fácil de pasar por alto
El garaje que se convirtió en cuarto
La pared de bloque sigue ahí
La pared entre la casa y el garaje casi siempre era de bloque. Muchas casas viejas de Florida convirtieron el garaje en un cuarto hace años, y esa pared de bloque sigue adentro, ahora como cualquier otra pared interior.
Una losa distinta
La losa del antiguo garaje puede estar más baja o ser más gruesa que la de la casa, y la abertura de la puerta del garaje casi siempre se rellenó con bloque o con estructura de madera.
Revise el historial de permisos
Muchas conversiones de garaje se hicieron sin permiso. Eso importa para una venta, un reclamo al seguro o una renovación, y vale la pena revisarlo antes de comprar.
Bajo tierra
Tanques sépticos y tuberías viejas
Séptico, aunque después llegó el alcantarillado
Muchas casas de esa época se construyeron con séptico. Cuando el vecindario recibió alcantarillado, la casa se conectó, pero el tanque viejo puede seguir en el patio. Si se anuló bien o no depende de quién hizo el trabajo.
Desagües de hierro fundido
Las casas construidas antes de 1975, más o menos, muchas veces tienen tuberías de desagüe de hierro fundido debajo de la losa, y muchas están fallando después de décadas. Es uno de los problemas más comunes que encuentran los compradores.
Lo que hay que resolver en una demolición
Antes de demoler, se sella el alcantarillado o se bombea y se anula el tanque séptico con permiso, para que el lote quede listo para lo que sigue.
Lo que significa
Renovar o demoler una casa de los años 50
| Concepto | Si renueva | Si demuele |
|---|---|---|
| Casco de bloque y viga de amarre | Sólido y vale la pena conservarlo en la mayoría de los casos. Abrir huecos nuevos en el bloque requiere ingeniería y trabajo | La mayor parte de los escombros. El largo y la altura de las paredes deciden el costo |
| Paredes de yeso | Ensucian al abrirlas. Planifique control de polvo y resanes | Escombro más pesado que el drywall |
| Losetas, adhesivo y techos | Analícelos antes de lijar, raspar o demoler cualquier cosa | Se analizan antes de demoler. El asbesto regulado sale primero |
| Desagües de hierro fundido | Revíselos con cámara antes de comprar o renovar | Salen con la losa, o se sellan si la losa se queda |
| Tanque séptico | Confirme si está conectado al alcantarillado o al séptico, y el estado del tanque | Se bombea y se anula con permiso antes de empezar |
| Zona inundable | Una renovación grande puede activar la regla del 50% y obligar a elevar la casa | Una casa nueva se construye con las reglas actuales de inundación desde el principio |
Cada casa es distinta, y muchas casas de los años 50 se remodelaron más de una vez. Lo que de verdad hay solo aparece cuando alguien abre las paredes.
Antes de decidir
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Cómo se construían las casas en el sur de Florida en los años 50?
La mayoría eran casas de bloque de concreto de un piso: paredes de bloque de 8 pulgadas con una viga de amarre de concreto vaciado arriba, estuco por fuera y yeso por dentro, paredes interiores y techo de madera, y una losa de concreto de unas 4 pulgadas. Los pisos de terrazo y las ventanas de persiana eran comunes.
¿Qué es una casa CBS?
CBS quiere decir bloque de concreto y estuco (concrete block and stucco). Las paredes exteriores son de bloque de concreto con acabado de estuco, que es como se han construido la mayoría de las casas del sur de Florida desde mediados del siglo pasado.
¿Las casas de los años 50 en Florida tienen asbesto?
Muchas sí. Las losetas de los años 40 a los 70, el adhesivo negro de abajo, algunos materiales de techado y los techos texturizados agregados después pueden contener asbesto. La única forma de saberlo es analizarlos antes de tocar nada.
¿Por qué la pared de bloque es más alta que el techo interior?
Porque la viga de amarre de concreto que sostiene el techo está encima del bloque, por arriba del techo interior. La pared de bloque normalmente es como un pie más alta que el cuarto.
¿Hay terrazo debajo de la alfombra en mi casa vieja de Florida?
En muchas casas de mediados de siglo en el sur de Florida, sí. La única forma de saberlo es levantar una esquina de la alfombra o de la loseta en un clóset. Algunos dueños lo restauran y otros lo vuelven a tapar.
¿Mi casa de los años 50 todavía tiene tanque séptico?
Puede ser, aunque ahora esté conectada al alcantarillado. Muchas casas de esa época se construyeron con séptico y se conectaron al alcantarillado después. El tanque viejo puede seguir en el patio, y si se anuló bien depende de quién hizo el trabajo.
¿Las casas viejas de Florida tienen tuberías de hierro fundido?
Las casas construidas antes de 1975, más o menos, muchas veces tienen desagües de hierro fundido debajo de la losa, y muchos se han corroído con las décadas. Una inspección con cámara antes de comprar o renovar muestra su estado.
Este artículo describe lo típico de las casas de los años 50 en el sur de Florida. Cada casa es distinta, y muchas se remodelaron con los años. Los análisis, las inspecciones y una visita son la única forma de saber qué hay en una casa en particular.