Una demolición no termina cuando se va el último camión. Hay una inspección que pasar, trámites que cambian cuando la casa ya no existe y un lote que hay que mantener hasta que se construya algo nuevo. Nada de esto es difícil, pero algunas partes toman a los dueños por sorpresa, sobre todo las que tienen que ver con los impuestos, el seguro y la hipoteca.
Las primeras semanas
Qué pasa con el lote
| Concepto | Qué se hace | Por qué importa |
|---|---|---|
| Sacar los escombros | Se retira todo, incluida la losa y las zapatas si el contrato lo incluye, con los comprobantes de disposición que muestran a dónde fue. | Los escombros enterrados causan hundimientos después, y los inspectores pueden preguntar a dónde fue el material. |
| Relleno y nivelación | Los huecos de la losa, las zapatas, el tanque séptico o la piscina se rellenan con tierra limpia y el lote se nivela. | Un lote que acumula agua o que bota el agua hacia el vecino se convierte rápido en una queja. |
| Inspección final | El departamento de construcción inspecciona el lote limpio y cierra el permiso de demolición. | Un permiso de demolición abierto puede detener el nuevo permiso de construcción, o aparecer cuando vaya a vender. |
| Servicios | El alcantarillado sigue tapado y los medidores siguen retirados hasta que se pida un servicio nuevo. | Quien construya después empieza las conexiones desde cero, normalmente con un poste de luz temporal primero. |
| Erosión y cerca | Algunos lotes necesitan una barrera contra sedimentos en los bordes, y muchos dueños dejan una cerca después del trabajo. | La tierra suelta que se lava hacia la calle o los desagües puede costarle una multa, y un lote abierto invita a que boten basura. |
Lo que revisa la inspección final depende de la ciudad. Pregunte en su departamento de construcción qué quieren ver antes de pedirla.
Los trámites
Lo que cambia cuando la casa ya no está
Impuestos a la propiedad
Florida evalúa la propiedad según cómo estaba el 1 de enero. Si la casa ya no estaba para esa fecha, la evaluación de ese año normalmente es solo por el terreno. Si se tumba después del 1 de enero, la factura de ese año sigue basada en la casa.
Homestead
La ley de Florida protege la exención de homestead de una casa dañada o destruida por una tormenta u otra calamidad, siempre que le avise al tasador de propiedades y empiece a reconstruir dentro de un plazo. Una demolición voluntaria no es lo mismo. Si la casa es su homestead, hable con el tasador de propiedades antes de demoler, no después.
Seguro
Una póliza de vivienda cubre una vivienda. Cuando ya no hay casa, llame a su agente para preguntar por la cobertura de responsabilidad del lote vacío, y por el seguro de riesgo del constructor cuando empiece la obra.
La hipoteca
Si hay un préstamo sobre la propiedad, la casa es parte de la garantía del banco, y las hipotecas comúnmente exigen el consentimiento del banco antes de tumbar un edificio. Verifíquelo antes de demoler, no después.
Registros del permiso
Guarde juntos el permiso de demolición cerrado, las cartas de los servicios y los comprobantes de disposición. Su constructor, el banco, la compañía de títulos o un futuro comprador pueden pedirlos.
Para construir después
Preparar el lote para una casa nueva
Si el plan es construir una casa nueva, esto normalmente va entre la demolición y la primera zapata:
Antes de terminar los planos
- Un nuevo levantamiento de linderos y topográfico del lote limpio
- Un estudio de suelo, si su ingeniero o constructor lo pide
- La zona inundable y la elevación que tiene que cumplir la casa nueva
- Los retiros y la ocupación del lote según la zonificación de hoy, no la de la casa vieja
Antes de empezar la obra
- El permiso de demolición cerrado
- El nuevo permiso de construcción emitido
- Un poste de luz temporal y agua para la obra
- El seguro de riesgo del constructor vigente
- El lote cercado y la dirección a la vista para los inspectores
Si el lote va a quedar vacío un tiempo
Cómo evitar problemas con un lote vacío
Muchos lotes quedan vacíos por meses mientras se resuelven los planos, los permisos o el financiamiento. Algunas cosas mantienen ese tiempo tranquilo:
Córtelo
La hierba en Florida crece rápido en la temporada de lluvias, y casi todas las ciudades multan los lotes descuidados. Organice el corte antes de que llegue el primer aviso.
Cuidado con la basura ajena
Un lote vacío al que un camión entra fácil atrae escombros de otros, y quien paga para sacarlos es usted. Una cerca y un letrero de no pasar ayudan mucho.
Revíselo después de lluvias fuertes
El relleno se asienta y aparecen partes bajas después de las primeras tormentas. Corregir la nivelación temprano sale más barato que lidiar con agua estancada o la queja de un vecino.
Sepa qué hay bajo tierra
Si se rellenó una piscina o se clausuró un tanque séptico, guarde los documentos. Le importan a quien diseñe la casa nueva, y a un comprador si vende el lote.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Bajan los impuestos a la propiedad después de demoler una casa en Florida?
Normalmente sí, pero no de inmediato. Florida evalúa la propiedad según cómo estaba el 1 de enero, así que si la casa ya no estaba para esa fecha, la evaluación de ese año en general es solo por el terreno. Si se tumba después del 1 de enero, los impuestos de ese año siguen reflejando la casa.
¿Pierdo la exención de homestead si demuelo mi casa?
Depende de la situación. La ley de Florida protege la exención de un homestead dañado o destruido por una tormenta u otra calamidad si le avisa al tasador de propiedades y empieza a reconstruir dentro del plazo que permite la ley. Una demolición voluntaria se trata distinto, así que hable con el tasador de propiedades de su condado antes de demoler.
¿Cuánto tiempo después de demoler puedo empezar a construir?
Cuando el permiso de demolición esté cerrado y el nuevo permiso de construcción esté emitido. El cierre normalmente necesita una inspección final del lote limpio, y muchos departamentos de construcción no entregan el nuevo permiso mientras el de demolición siga abierto.
¿Necesito seguro para un lote vacío?
Su póliza de vivienda está hecha para una casa, así que cuando la casa ya no está, pregúntele a su agente por la cobertura de responsabilidad del lote vacío. Cuando empieza la obra, el constructor o el dueño normalmente tiene un seguro de riesgo del constructor.
¿Qué debo guardar después de la demolición?
El permiso de demolición cerrado, las cartas de desconexión de servicios, los documentos del tapado del alcantarillado o la clausura del séptico, los registros del relleno de la piscina y los comprobantes de disposición. Los constructores, los bancos, las compañías de títulos y los compradores los piden.
Este artículo es información general, no asesoría de impuestos, legal ni de seguros. Las reglas de impuestos, homestead y permisos dependen de su condado, su ciudad y su situación. Consulte con su tasador de propiedades, su agente de seguros, su banco y su departamento de construcción.