La primera pregunta nunca es "¿qué permiso necesito?". Es "¿qué departamento de construcción me toca?". Una casa en Kendall, que es zona no incorporada, va al condado. Una casa a pocas millas, en Pinecrest, va a la villa. Una en la Pequeña Habana va a la Ciudad de Miami, que funciona con un reloj muy distinto. Averigüe la jurisdicción de la propiedad antes de juntar una sola carta.
Quién hace qué
Quién emite un permiso de demolición en Miami-Dade
El condado, en las zonas no incorporadas
Kendall, Westchester, Fontainebleau, Country Club, Redland y el resto de las zonas no incorporadas de Miami-Dade van al departamento de construcción del condado, que forma parte del Departamento de Regulatory and Economic Resources. Las propiedades no incorporadas tienen números de folio que empiezan con 30.
Su ciudad, si la propiedad está dentro de una
Miami-Dade tiene 34 municipios, desde Miami, Hialeah y Miami Beach hasta Medley, Golden Beach e Indian Creek. Cada uno emite sus propios permisos de demolición y hace sus propias inspecciones, con su propia lista de requisitos.
Aprobaciones del condado, para todos
Aunque sea la ciudad la que emite el permiso, algunas revisiones le tocan al condado. El condado lo llama County Municipal Approval, y puede incluir Agua y Alcantarillado, cargos de impacto, DERM, Bomberos y el Departamento de Salud para los tanques sépticos.
DERM, para la parte ambiental
DERM, la División de Gestión de Recursos Ambientales del condado, revisa el asbesto y otros temas ambientales en todo el condado. Algunas ciudades mandan los planos de demolición comercial a DERM antes de empezar su propia revisión.
Zonas no incorporadas
Cómo funciona el permiso de demolición del condado
Confirme que la propiedad no está incorporada
Revise el folio en el sitio del Tasador de Propiedades. Si el folio empieza con 30, la propiedad está en zona no incorporada de Miami-Dade y el condado es su departamento de construcción.
Llene la solicitud de permiso
El condado usa su solicitud estándar de permiso de construcción y pide el total de pies cuadrados que se van a demoler. Quitar una estructura separada, como un cobertizo, es más sencillo que quitar algo pegado a la casa, que necesita planos con el plano del sitio y las conexiones eléctricas y de plomería que se van a retirar.
Agregue planos sellados para obras comerciales
En edificios comerciales, los planos tienen que estar firmados y sellados por un arquitecto o ingeniero, junto con una hoja de contacto.
Resuelva el asbesto antes de la revisión
Para demoliciones comerciales, el condado exige un estudio de asbesto, una declaración jurada sobre el estudio y el Aviso de Demolición o Renovación con Asbesto, presentado al menos 10 días hábiles antes de empezar y con una copia del estudio. DERM tiene que aprobar la revisión de asbesto.
Saque los permisos secundarios
Después de que se emite el permiso de demolición, el trabajo eléctrico y de plomería, como tapar el alcantarillado, puede necesitar su propio permiso secundario a nombre de un contratista licenciado de ese oficio.
Pida las inspecciones
El condado recibe pedidos de inspección hasta las 4 p.m. del día hábil anterior. Los permisos se pueden extender 180 días si lo pide antes de que venzan.
Números reales
Cuánto tarda un permiso de demolición en Miami-Dade
| Concepto | Espera típica | Qué medimos |
|---|---|---|
| Zona no incorporada, casa | 4 días | Mediana desde la solicitud hasta la emisión, 787 permisos del condado |
| Zona no incorporada, comercial | 35 días | Mediana desde la solicitud hasta la emisión, 797 permisos del condado |
| Ciudad de Miami, demolición total | 134 días | Mediana de días en revisión de planos, 1,007 permisos de la ciudad desde 2024 |
De nuestro propio análisis de los registros públicos de permisos. El condado y la Ciudad de Miami miden el tiempo de forma distinta, así que conviene leer la metodología antes de compararlos. Las demás ciudades no formaron parte del estudio.
Cómo leer los números
Por qué el condado es rápido y la Ciudad de Miami no
Una casa en zona no incorporada pasa una revisión corta
La mayoría de las demoliciones de casas del condado se emiten en menos de una semana cuando los papeles están completos. El tiempo se va en juntar las cartas y en el trabajo de servicios, no en esperar al condado.
La Ciudad de Miami revisa más, y por más tiempo
Las demoliciones en la Ciudad de Miami pasan por más etapas de revisión y con más carga de trabajo, y la mediana se mide en meses, no en días. Si su propiedad está en la ciudad, planifique el calendario con eso en mente.
Ciudad por ciudad
Lo que agregan algunas ciudades de Miami-Dade
| Concepto | Lo que piden sus listas publicadas |
|---|---|
| Doral | Una solicitud notarizada con el número de folio, una carta notarizada del contratista de demolición que diga que todos los servicios fueron notificados y se desconectarán, un Aviso de Demolición o Renovación con Asbesto aprobado por el condado, un subpermiso para la cerca temporal y la malla contra el polvo, un subpermiso de plomería para tapar el agua y el alcantarillado o anular el séptico, y un Aviso de Comienzo antes de la primera inspección en obras de más de $5,000. |
| Pinecrest | Prueba de propiedad, dos levantamientos firmados y sellados, dos levantamientos de árboles a escala, un permiso aparte para quitar cualquier árbol, un permiso del Departamento de Salud para anular el séptico o un permiso de la villa para tapar el alcantarillado, una carta de desconexión de FPL y una carta que confirme que se recuperó el refrigerante del aire acondicionado. |
| Miami Springs | Una solicitud notarizada, dos copias del levantamiento y del plano del sitio, prueba de las desconexiones eléctrica, de plomería y de gas, y una cerca de construcción de 6 pies con una cortina contra la turbidez de 2 pies. La cerca tiene que pasar la inspección antes de que se emita el permiso de demolición. |
| North Bay Village | Una fianza por la acera de $1,000 para obras comerciales y multifamiliares o de $500 para una casa unifamiliar, una cerca de construcción con plan de aguas pluviales, agua y alcantarillado tapados, y las cuentas de servicios al día. Los planos comerciales van a DERM para su aprobación antes de que la villa los revise. |
| Zona no incorporada | La solicitud del condado y los pies cuadrados, planos para estructuras pegadas a la casa, planos sellados para edificios comerciales, el estudio y el aviso de asbesto para obras comerciales, y permisos secundarios de electricidad y plomería. |
Esto sale de la lista o el procedimiento de demolición que publica cada ciudad, y algunos documentos son viejos. Descargue la versión actual en el departamento de construcción antes de empezar, porque un formulario del año pasado puede hacer que le devuelvan la solicitud.
Los papeles
Lo que suele incluir un paquete de demolición en Miami-Dade
No hay dos departamentos de construcción que pidan exactamente lo mismo, pero estas cosas aparecen en casi todas las demoliciones de Miami-Dade.
Documentos
- La solicitud del permiso, muchas veces firmada y notarizada por el dueño y el contratista
- Un levantamiento actualizado y un plano del sitio con lo que se va a demoler
- Prueba de propiedad, como la escritura o el registro de impuestos del condado
- Un levantamiento de árboles cuando la ciudad lo pide, y un permiso aparte para quitar cualquier árbol
- Un Aviso de Comienzo registrado cuando la obra lo requiere
Condado y medio ambiente
- Un estudio de asbesto y el Aviso de Demolición o Renovación con Asbesto para edificios comerciales y residenciales grandes
- La aprobación de DERM cuando el departamento de construcción la exige
- La aprobación de Agua y Alcantarillado para tapar el alcantarillado o retirar el medidor, o un permiso del Departamento de Salud para anular un tanque séptico
Servicios y el terreno
- Carta de desconexión de FPL, y desconexión del gas si la casa tiene gas
- Un permiso de plomería para tapar las líneas de agua y alcantarillado
- Refrigerante recuperado de los equipos de aire acondicionado
- Cerca de construcción, malla contra el polvo y protección contra la turbidez o el sedimento
- Una llamada a Sunshine 811 antes de excavar
Lo que se pasa por alto
Reglas pequeñas del condado que importan
Las casas y el asbesto
Las casas unifamiliares en general están exentas del aviso federal de asbesto. Pero algunas ciudades de Miami-Dade ponen en su lista un aviso de asbesto aprobado por el condado sin separar las casas de los edificios comerciales, así que pregunte antes de dar por hecho que la casa está exenta.
Trabajar fuera del horario normal
En las zonas no incorporadas de Miami-Dade, demoler en horario restringido requiere una exención de ruido. El condado indica un cargo de $130, una solicitud con al menos 72 horas de anticipación y avisos certificados a los vecinos.
Una factura de aguas pluviales más baja
Si quitó todas las superficies duras de una propiedad no incorporada con un permiso del condado que ya está cerrado, el condado dice que puede calificar para una reducción en la factura de aguas pluviales. Pocos dueños saben que pueden pedirla.
Alcantarillado o séptico
Una casa conectada al alcantarillado público necesita que se tape la línea con un permiso de plomería. Una casa con séptico necesita que se anule el tanque con un permiso del Departamento de Salud. Muchos barrios viejos de Miami-Dade todavía usan séptico.
Quién puede sacarlo
Las licencias para demoler en Miami-Dade
Contratistas licenciados, con reglas locales
Los departamentos de construcción aceptan permisos de demolición de contratistas licenciados y asegurados. North Bay Village, por ejemplo, dice que una demolición total la tiene que sacar un contratista general o el titular de una licencia de especialidad del condado de Miami-Dade en demolición o ingeniería.
Los certificados locales no salen de su condado
Un certificado de demolición emitido por otro condado en general no sirve en Miami-Dade. Una licencia de contratista general certificado de Florida es una licencia del estado, así que vale igual en las 34 ciudades y en las zonas no incorporadas.
Dueños que demuelen su propia casa
Florida permite que el dueño actúe como su propio contratista en su propia casa bajo condiciones estrictas, y el condado tiene un formulario aparte para eso. Se puede, pero el dueño asume la responsabilidad.
Cuando lo ordena el condado
Estructuras inseguras en Miami-Dade
Cómo empieza
Un funcionario de construcción puede declarar insegura una edificación peligrosa según el Código de Construcción de Florida y la Sección 8-5 del Código del Condado de Miami-Dade. Al dueño se le notifica que la repare o la demuela.
La Junta de Estructuras Inseguras
El dueño puede impugnar la decisión ante la Junta de Estructuras Inseguras del condado. Los funcionarios de construcción tienen que cumplir las órdenes de la junta en el plazo que ella fije, y la revisión de una orden de la junta va al tribunal de circuito. La Ciudad de Miami tiene sus propias audiencias de estructuras inseguras.
Actúe rápido
Si la orden dice demoler, los plazos son cortos, y si no se cumplen el gobierno puede demoler el edificio y cobrarle al dueño. Un contratista que pueda empezar el permiso de inmediato le da tiempo.
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Preguntas comunes
Preguntas frecuentes
¿Se necesita permiso para demoler una casa en el condado de Miami-Dade?
Sí. Demoler una casa, o cualquier edificio, requiere un permiso de demolición del departamento de construcción que corresponde a la propiedad: el condado en las zonas no incorporadas, o su ciudad si la propiedad está dentro de uno de los 34 municipios.
¿Quién emite los permisos de demolición en las zonas no incorporadas de Miami-Dade?
El departamento de construcción del condado de Miami-Dade, que forma parte del Departamento de Regulatory and Economic Resources. Las propiedades no incorporadas tienen números de folio que empiezan con 30.
¿Cuánto tarda un permiso de demolición en el condado de Miami-Dade?
Depende de dónde esté la propiedad. En nuestro análisis de registros públicos, la demolición de una casa en zona no incorporada se emitió normalmente 4 días después de la solicitud, y las demoliciones comerciales tardaron una mediana de 35 días. En la Ciudad de Miami, una demolición total pasó una mediana de 134 días en revisión de planos.
¿Se necesita un estudio de asbesto para demoler una casa en Miami-Dade?
Los edificios comerciales y los residenciales grandes necesitan un estudio y un aviso presentado al menos 10 días hábiles antes. Las casas unifamiliares en general están exentas del aviso federal, pero algunas ciudades igual ponen en su lista un aviso de asbesto aprobado por el condado, así que confírmelo con el departamento de construcción.
¿Qué es una County Municipal Approval en Miami-Dade?
Es la revisión que hace el condado de un proyecto que está permisando una ciudad, para los temas que controla el condado, como Agua y Alcantarillado, cargos de impacto, DERM, Bomberos y el Departamento de Salud para los sépticos. Le dan un número de proceso que empieza con M.
¿Un contratista licenciado en Broward puede sacar un permiso de demolición en Miami-Dade?
Depende de la licencia. Una licencia de contratista general certificado de Florida vale en todo el estado, incluido Miami-Dade. Un certificado local de demolición de Broward u otro condado en general no sirve, y ciudades como North Bay Village dicen que una demolición total la tiene que sacar un contratista general o el titular de una licencia de especialidad de Miami-Dade en demolición o ingeniería.
¿Puedo demoler mi propia casa en Miami-Dade?
La exención de dueño constructor de Florida permite que el dueño haga obras en su propia casa bajo condiciones estrictas, y el condado tiene un formulario para eso. Usted asume la responsabilidad, el trabajo de servicios igual necesita contratistas licenciados, y tiene que cumplir todos los requisitos que cumpliría un contratista.
Este artículo es información general basada en fuentes del condado de Miami-Dade y de sus ciudades a noviembre de 2026. Las listas de requisitos, los cargos y los pasos de revisión cambian, y cada una de las 34 ciudades tiene sus propios requisitos. Confírmelo con su departamento de construcción antes de solicitar.